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재건축초과이익환수제(재초환)논의가 완화 여부를 둘러싼 대립에서 이익 배분 구조로 초점이 이동하고 있다. 특히 서울 강남권 재건축 사업에 수혜가 집중될 수 있다는 우려가 제기되면서 여야 모두 제도 설계 방향을 핵심 쟁점으로 검토하는 양상이 뚜렷해지고 있다.
26일 더불어민주당에 따르면 당 지도부는 재초환 개편과 관련해 완화 여부보다는 환수 이익의 활용 방안을 중심으로 내부 논의를 진행 중이다. 이에 따라 강남권 재건축 이익이 특정 지역에 집중되는 문제를 완화하기 위해 공동세 전환이나 지자체 교부금 지급 방식 등 제도 설계 변경 가능성이 거론되고 있다.
재초환은 재건축 사업으로 발생한 초과 이익의 일부를 공공에 환수하는 제도다. 2006년 도입된 이후 강남권 대규모 재건축 사업과 직결됐으며 부동산 정책이 선거 일정과 맞물릴 때마다 개편 논의가 반복됐다. 따라서 이번 논의 역시 선거를 앞둔 정치 일정과 연결돼 있다는 점에서 주목된다.
민주당은 정부 10·15 부동산 대책 발표 이후 주거 부담 증가 논란이 이어지자 재초환 완화 가능성을 언급했다. 그러나 강남권에 이익이 집중될 수 있다는 지적이 당내에서 제기되면서 논의의 중심이 제도 설계로 옮겨갔다. 다시 말해 완화 신호를 보냈던 초기 입장이 제도 조정 방향으로 선회한 것이다.
민주당 핵심 관계자는 “제도 설계에 따라 결과가 달라질 수 있다”며 “강남권에서 환수된 이익을 다른 지역에 배분하거나 지자체 교부금 형태로 전환하는 방안이 가능하다”고 말했다. 이 발언은 완화·폐지 여부보다 이익 배분 구조가 핵심 논점이 되고 있음을 보여준다.
민주당의 입장은 불과 며칠 사이에 달라졌다. 앞서 23일 국회 국토교통위원회 회의에서 문진석 원내수석부대표는 “재초환 유예 기간을 늘리거나 폐지하는 두 가지 방안이 논의되고 있다”고 말했다. 이어 여당 간사 복기왕 의원도 “시장 안정화가 가능하다면 대폭 완화 또는 폐지도 가능하다”고 언급했다. 당시 발언은 기존 불로소득 환수 기조와는 다른 방향이었다.
그러나 이후 당내에서 반발이 이어지면서 입장에 변화가 생겼다. 전 정책위의장 진성준 의원은 “재초환 완화는 신중해야 한다”며 “재건축 추진의 핵심 변수는 재초환이 아니라 토지 소유주와 시공사 간 이해관계”라고 밝혔다. 그는 초과 이익이 특정 집단에 집중될 경우 투기 가능성이 커질 수 있다고 지적했다. 이에 따라 논의는 점차 제도 설계로 무게 중심이 옮겨졌다.
지지층의 반응도 변수로 작용했다. 민주당은 불로소득 환수를 당의 정책 기조로 유지해 왔기 때문에 재초환 완화는 공약 변경 논란으로 이어질 수 있다. 이러한 점에서 당 지도부는 논의의 초점을 설계 개선으로 전환했다.
또한 정치 일정 역시 논의에 큰 영향을 미치고 있다. 재초환은 강남권 재건축 사업과 직접 연결되는 제도로 지방선거를 앞두고 정책적 효과와 정치적 부담이 동시에 작용하고 있다. 국민의힘은 정기국회에서 완화 법안 합의를 제안하며 공급 확대를 주장하고 있는 반면 민주당은 지지층 이탈과 정책 효과를 함께 고려하고 있다.
민주당 원내 관계자는 “특정 지역이나 계층에 이익이 집중되는 구조라면 완화는 어렵다”며 “효과 분석이 먼저 필요하다”고 말했다. 이 발언은 완화 여부보다 영향 평가와 설계 논의가 우선이라는 당내 기류를 반영한다.
현재 거론되는 방안은 강남권 환수 이익을 공동세로 전환하거나 환수금 전액을 지자체 교부금 형태로 돌리는 방식이다. 이처럼 이익 집중을 완화하고 정책 수용성을 높이는 구조 설계가 핵심 과제로 떠오르고 있다.
결국 재초환 논의는 단순한 완화·폐지 여부에서 제도 설계와 이익 배분 구조로 전환됐다. 향후 지방선거를 앞둔 여야의 입장 차이와 정치적 이해관계 조정이 제도 개편의 속도와 방향을 결정할 전망이다.
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