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주택과 상속·증여는 ‘생활 속 세법’이자 동시에 지뢰밭이다. 같은 재산이라도 언제, 누구에게, 어떤 순서로 넘기느냐에 따라 세 부담과 분쟁 가능성이 극적으로 달라진다.
광진구청은 27일 오후 5층 대강당에서 장보원 세무사를 초청해 ‘알기 쉬운 부동산 세금 설명회’를 개최했다. 장 세무사는 현장에서 빈번히 나오는 질문을 바탕으로, 실제에 가까운 사례를 하나씩 덧붙여 핵심 원칙을 정리했다.
우선 ‘다운계약’이다. 1주택 비과세라는 방패 뒤에 매매가를 축소 신고하면 훗날 상대방의 추후 양도 때 정합성이 무너져 사후 적발될 수 있다. 금융거래추적, 수정신고 안내, 부당과소신고가산세(최대 40%)와 이자까지 겹치면 세부담이 눈덩이처럼 커진다.
예를 들어 매도인 A가 5억 거래를 2억으로 다운 신고했다가, 몇 년 뒤 매수인 B가 1주택 비과세 구간을 벗어나 6억에 매도하면서 실거래·자금흐름이 드러나 A에게 수정신고 통지가 발송된다. A는 가산세·이자까지 합산해 원래 세금의 1.5배 이상을 추징당한다.
다주택 가구의 상속·양도 문제다. 부모가 2주택을 보유한 채 사망하면 상속인은 ‘집으로 보는 주택’ 수가 늘어 1세대 1주택 비과세 요건을 당분간 충족하지 못할 수 있다. 이때 가장 오래 보유한 주택은 ‘집으로 보지 않는’ 특례가 있으니, 상속인 간 협의분할로 장기보유 주택을 비과세 전략으로 삼는 구상이 유효하다.
혼인·합가도 세금에 직결된다. 각각 1주택을 가진 예비부부가 결혼하면 일시적으로 1세대 2주택이 되지만, 혼인 후 10년 내 먼저 파는 주택은 비과세 대상이다. 반면 부모를 모시며 합가해 1세대 2주택이 되는 경우에도 동거봉양 특례로 10년 내 먼저 파는 주택 비과세가 가능하지만 처음부터 한집에 오래 동거해 온 경우 요건 충족이 애매해 분쟁이 잦다.
거주 갈아타기는 ‘신규주택 취득 후 3년 내 기존주택 매도 비과세’가 핵심이다. 다만 취득시기 간격, 보유·거주요건, 일시적 2주택 중복기간을 혼동하면 비과세가 무산된다. 갈아타기를 반복하며 “영구적 2주택 비과세”를 기대하는 과거식 요령은 지금의 강화된 요건 하에선 위험하다.
상속에선 ‘상속포기’와 ‘한정승인’의 선택이 가족 전체에 파급된다. 빚이 많으면 법정상속 순위 전체(배우자·직계비속·직계존속·형제자매·사촌)로 연쇄 전가되니, 미성년 손자녀까지 포함해 일괄적으로 포기 절차를 밟아야 ‘빚의 바통’에서 벗어날 수 있다.
장 세무사는 상속 설계에선 “신고할수록 양도세를 줄인다”는 말을 강조했다. 상속세 공제 한도(기본 5억, 배우자 공제 최대 30억 등)가 커서 대부분 상속세가 없다고 아예 신고를 생략하면 취득가액이 기준시가로 굳어 향후 양도세 폭탄을 맞는다는 것이다. 신고기한 내 시가평가를 반영해 취득가액을 올려 두면 나중에 처분할 때 양도세가 크게 줄어든다고 강조했다.
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