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빌딩을 매입하려고 할 때 신축용으로 아니면 리모델링용으로 구입하려고 하시는 분들이 많다.
대부분 명도가 가능한 건물을 원해서 매도자 명도 조건인 건물을 매입하려고 하지만 명도를 안 해주는 건물은 심히 걱정이 된다.
법 개정으로 2018년 10월16일 이후에 신규나 갱신을 한 경우는 10년간 임차인의 권리를 보장해 주기 때문에 그런 경우에는 합법적으로 10년 동안 임차인을 명도하기가 쉽지 않다. 그럼 어떤 경우에 10년간 계약갱신 요구권을 거절할 수 있는지 알아보자.
1. 임대인의 동의 없이 전전대를 한 경우
2. 건물의 전부 또는 일부가 고의나 중대한 과실로 파손된 경우
3. 임차인이 3기의 차임을 연체한 경우
4. 법에서 정한 사유로 인해서 건물이 철거되는 경우
5. 건물의 일부 또는 전체가 소실되어 임대차를 유지할 수 없는 경우
6. 서로 합의하에 상당한 보상을 한 경우
위의 경우에는 합법적으로 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 그리고 상가임대차보호법 기간 외에도 임대료 인상률을 5% 이하로 해야 되는 제한을 두고 있다. 상가임대차보호법에 대상이 되는 환산보증금의 적용 범위는 다음과 같다.
- 서울특별시 : 9억원 이하
- 수도권 중 과밀억제권, 인천광역시, 부산광역시 : 6억9000만원 이하
- 광역시, 세종시, 용인시, 광주시, 김포시, 파주시, 화성시 : 5억4000만원 이하
- 그 밖의 지역 : 3억7000만원 이하
여기서 환산보증금이란 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말한다.
월세의 경우 월세 곱하기 100을 해서 계산하고 거기에 보증금을 더하면 환산보증금이 된다.
예를 들어 보증금 1억원에 월 500만원에 임차를 들어가려 할 때 환산보증금은 500만원 * 100 + 1억원 = 6억원이 된다. 환산보증금 6억원은 서울시나 수도권 중 과밀억제권역, 인천광역시, 부산광역시에 있다면 상가임대차 보호법의 대상이 된다.
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