힘이 약한 땅 투자는 피하는 것이 상책

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이제성의 성공투자비밀

개발호재 투자 권유 받을 때 특히 조심해야

이제성 필진페이지 + 입력 2020-02-04 09:00:11

대한민국에서 가장 힘이 센 땅은 서울이다. 그 다음 힘이 센 곳은 경기도이다. 경기도가 이렇게 발전한 것은 힘센 놈인 서울과 붙어 있기 때문이다. 그래서 지금도 힘센 놈인 서울과 경기도에 땅 투자를 하면 웬만해서는 실패하지 않는다. 물론 서울과 경기도의 모든 땅이 힘센 땅인 것은 아니지만, 다음의 사항을 조심해서 투자하면 성공투자에 도움이 된다.

투자를 피해야 할 힘이 약한 땅

1. 그린벨트

그린벨트 해제는 땅의 입장에서는 엄청나게 큰 호재이다. 땅의 힘이 세지기 때문이다. 그린벨트는 국가가 묶어 놓은 땅이다. 국가가 묶은 땅은 국가만 풀 수가 있다. 그래서 우리는 서울에서도 산기슭 도저히 건축허가를 받기 힘든 곳에 지방자치단체의 박물관이나 공공 체육시설 등이 건축되고 완공되는 모습을 종종 볼 수 있다. 또 그린벨트는 언제 풀릴지 일반 시민들은 알기가 어렵다.

땅 투자란 본래 매매가 잘 안 되는 환금성의 문제가 있다. 그린벨트 해제는 더욱 예측하기가 힘든 만큼 땅 매매에 제한이 따른다. 만일 그린벨트 땅을 국가나 지방자치단체가 개발을 원한다면 먼저 그린벨트 땅을 수용한다. 왜냐하면 먼저 그린벨트를 해제하고, 나중에 개발을 한다면 국가나 지방자치단체의 예산이 엄청 낭비되기 때문이다. 그런 공무원은 징계를 피할 수가 없다. 그린벨트 땅은 국가나 지방자치단체가 수용을 먼저 할 경우가 많기 때문에 원주민을 제외하고는 투자할 가치가 없을 뿐만 아니라, 늦게 투자하면 오히려 손해 볼 수도 있다. 지금도 그린벨트 해제를 이유로 땅 투자를 권유하는 사람들이 많다. 그런 호재는 신중하게 접근하면 좋다. 조심해서 나쁠 것이 없다.

2. 임야(산)

임야는 일반 투자자의 영역이 아니고, 전문 투자자의 영역이다. 본인이 전문 투자자가 아니라면 임야(산)투자는 관심을 갖지 말아야한다. 또한 산(임야)은 보호대상이지 개발대상이 아니다. 대한민국에서 가장 비싼 산이 남산이다. 남산에 일반인이 쉽게 건물을 올릴 수는 없다. 국가나 지방자치단체가 공익을 염두에 두고 허가를 결정하기 때문이다. 지금은 오히려 남산 조망권을 방해하는 오랜 건축물을 보상하면서 철거를 하는 상황이다.

필자가 아는 분은 여주에 있는 산을 개발호재가 있다하여, 약 10년 전에 평당 90만원에 샀다. 지금 시세보다도 엄청 비싼 가격에 구입했을 뿐만 아니라 매매도 안 되고 있다. 산(임야)은 특별한 경우가 아니면 개발되지 않고 오히려 보호대상이기 때문이다. 청계산. 도봉산 무수히 많은 산들이 거론되고 있다. 조심 또 조심이 상책이다.

3. 단일호재의 땅

남북관계가 호전되면 민통선 땅 가격이 반짝 오른다. 평창 동계올림픽 때문에 평창 땅 가격이 많이 올랐다. 무주 동계유니버시아드 때에도 무주 땅 가격이 많이 올랐다. 하지만 단일호재로 오른 땅 가격은 단일 호재가 소멸하면 땅 가격은 내리기 마련이다. 튼튼한 쌍방울그룹도 무주 동계유니버시아드 대회로 인해 많은 피해를 보았다. 단일 호재로 인해 땅 가격이 오를 때 팔고 나오는 사람이 승자이고, 돈을 벌 욕심으로 신규 투자하는 사람은 투자의 패자가 될 확률이 높다.

땅 투자를 검토한다면 개발호재가 적어도 3가지 이상이어야 안전한 땅일 가능성이 많다. 그렇지 않으면 돈이 묶일 가능성이 많다.

4. 서울에서 멀수록 조심해야 한다.

서울과 경기도와 인천광역시를 합해서 우리는 수도권이라고 부른다. 대한민국 인구의 약 50%, 경제의 약 80%를 차지하는 곳이다. 여기에 투자하면 성공할 확률이 높다. 우리가 눈과 귀로 확인된 사실이다. 만일 인구와 경제가 집중된 수도권을 피하고 다른 곳을 투자한다면, 성공확률이 급격히 낮아지기 때문에 땅 투자자에게 더 많은 노력을 필요로 한다.

기획부동산을 조심하자

위에서 언급한 1·2·3번 땅들은 (모든 땅이 그런 것은 아니지만) 소위 악질 기획부동산에서 많이 판매하는 땅이다. 지금은 경매회사란 이름으로 포장하기도 한다. 그린벨트와 임야(산) 등 2~3가지 악재가 동시에 해소되고, 개발호재가 있으니 투자를 권유받는다면 특히 조심해야 한다. 현장방문과 서류 등을 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

땅으로 성공투자를 하는 것도 좋지만, 내 재산을 지키는 것은 무엇보다도 중요하기 때문이다.

4번 같은 지방의 경우에는 발전 가능성이 수도권보다 낮기 때문에 가능하면 더 좋은 대안을 찾아보는 것이 좋다. 무조건 투자를 하면 안 된다는 이야기는 아니다.

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