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매입할 수 있는 건물에는 많은 종류가 있다. 신축 후 내가 손 델 것이 없는 건물, 신축을 해야 되는 건물, 리모델링을 해야 되는 건물 등 건물 상태에 따라서 매입 후 해야 할 일이 달라진다.
먼저 건물을 매입 한 이후 내가 어디까지 할 수 있는지가 중요하다. 신축공사를 할 수 있는지, 리모델링을 할 수 있는지, 매입 후 추가적인 공사를 할 수 없는지 따져봐야 한다.
만약 공사를 하게 된다면 신축이든 리모델링이든 기본적으로 임차인 명도와 공사기간, 공사비용 등을 생각해야 봐야 된다.
임차인 명도를 진행하기 위해서는 현재 임차인의 임차기간과 만기일을 먼저 검토해야 한다. 임대차 보호법상 특별한 이유가 없는 한 임차 개시일부터 5년간 보장이 의무화 돼 있다. 만약 기간이 되지 않았다면 명도비, 명도 분쟁 등 여러 가지 요소를 생각해봐야 한다.
다음으로 생각해봐야 할 것은 공사기간과 공사비용이다. 건축에 들어가는 비용은 신축, 리모델링, 규모, 디자인 등 다양한 요소에 따라 천차만별이다.
또 공사비용은 건축비만을 이야기하는 것이 아니다. 공사비용은 건축비와 건축하는 기간 동안 내가 받지 못하는 임대료, 그 기간 동안 들어가는 금융비용 등이 포함된다. 때문에 공사기간은 최대한 짧을수록 좋다.
하지만 그 기간을 무리하게 짧게 하는 것은 부실공사를 야기할 수 있다. 다시 말해 공사기간을 단축한다는 것은 무리하게 공사를 하라는 게 아니라 공사단계별로 체계적으로 준비해서 그 타이밍에 행동하라는 뜻이다.
신축과 리모델링 상관없이 건물 매입 후 순서는 ‘임차인 명도 → 디자인 → 건축 → 임차인 구성’으로 볼 수 있다. 단계별로 할 일을 체크한 후에 사전에 준비를 해놓는 것이 공사기간 단축에 가장 중요한 요소이다.
위 단계들을 내가 매입한 건물에 직접 할 수 있다면 낡은 건물을 매입해도 무방하다. 낡은 건물을 매입해 내·외부를 다시 재구성하는 것이 투자금 대비 높은 수익을 얻을 수 있는 방법이다. 다만 시간을 투자해야 한다.
이 같은 절차가 어려움이 있다고 판단된다면 신축이나 완공된 기간이 오래되지 건물을 매입하는 방법도 있다. 다만 그러한 건물들은 이미 전 매도자에 의해 꾸며진 건물이다. 당연히 낡고 공사가 필요한 건물에 비해 금액이 비쌀 수밖에 없다.
따라서 ‘나의 시간과 노력을 들여서 금액으로 보상을 받을 것인가’ 아니면 ‘다소 금액이 높더라도 나의 시간과 노력을 다른 곳에 투자할 것인가’ 투자자들은 이 두 가지를 고려해야 한다.
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