빌딩투자 성공의 지름길 ‘빠른 결정’

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오승민-실전! 빌딩투자 사례

메리트 없는 잠실 건물, 리모델링 통해 ‘수익’ 극대화

오승민 필진페이지 + 입력 2017-08-13 17:10:02

많은 투자자들이 빌딩투자를 하기로 마음을 먹고 공부하고 여러 매물을 비교하며 매입하는 단계를 거친다. 이러한 단계를 거쳐 투자자는 각 매물의 장점만을 추린 빌딩을 원한다. 100% 다 만족하는 빌딩을 찾기란 쉽지 않다. 이 때문에 좋은 매물을 놓치기 십상이다. 장기간 매입을 못하는 투자자도 더러 있다.

투자자들이 빌딩투자를 진행함에 있어 가장 명심해야 하는 것은 빌딩을 매입하고자 하는 목적이다. 모든 일을 함에 있어 뚜렷한 목적을 갖는 것은 그 일이 잘 이뤄지도록 동기부여의 역할도 하지만 올바른 이정표 역할을 해 처음에 세운 목적을 이룰 수 있도록 안내하는 역할을 하는 것이다.

빌딩 투자자들에게 투자의 목적은 다양하다. 투자자에게 자금이 있는데 위험한 금융상품에 투자하기는 어렵고 예금을 하자니 금리가 낮아 인플레이션 때문에 손해 보는 느낌이다. 자연스럽게 현물투자와 함께 안정적인 임대수익을 꿈꾸며 수익형 부동산에 투자를 하는 사람이 늘고 있다.

부동산 투자를 전문적으로 해 싸게 나온 토지 및 건물을 저렴하게 매입해 향후 개발을 통해 차익을 얻는 투자자들 혹은 사업이 잘 돼 회사 규모가 커지면서 사옥을 매입하고자 하는 법인이나 대표이사 등 다양한 유형이 존재한다.

이번에는 한 법인의 실제 투자 사례를 살펴보려 한다. 부동산 투자에 있어 뚜렷한 목적을 세우는 것이 얼마나 중요한지를 설명해보고자 한다. 이 법인이 매입한 건물은 송파구 잠실동에 위치한 건물이다.

자사의 고객들의 경우 주로 수익용 부동산에 관심이 많기 때문에 처음에 본 건물이 매물로 나왔을 때에는 수익용으로 컨설팅을 했다. 매매 진행 당시 연 수익률이 3.18%였으며, 매입시 대출을 받게 된다면 대출 이자액만큼의 수익만 발생했기 때문에 이점이 없었다. 그러나 리모델링을 통해 임대료 수준을 끌어올리는 것으로 투자자에게 조언을 했다.

매도 측에서 명도에 대해 협조적이었기 때문에 큰 어려움은 없을 것으로 예상했다. 하지만 대다수의 투자자는 이미 완성된 건물을 선호해 매매가 지연이 되었으며 여러 투자자의 손을 거쳐 한 법인 본 건물을 검토 대상으로 선정이 됐다.

이 법인의 경우 전시회 및 행사를 사업모델로 하는 법인이었는데, 해당 건물의 경우 서울에서도 상권이 발달한 잠실에 위치했다. 이 때문에 안정적인 유동인구 확보가 가능했으며, 도로 폭 또한 20m로 대로변에 위치해 가시성이 뛰어났다.

투자를 검토한 법인은 향후 전시회 및 사옥 마련을 위해 건물을 매입했다. 송파구의 특성상 공시지가 높게 형성돼 있어 감정가 및 대출 평가가 좋게 나왔으며 법인 명의로 매입했기에 개인대출보다 추가적으로 더 많은 대출이 가능했다. 따라서 이 법인은 50억원의 대출을 받아 약 11억원을 투입해 건물을 매입했다.

이 법인이 건물을 매입한 후에야 수익용 부동산에 대해 문의하던 고객들이 본 건물에 대해 재차 문의가 왔었다. 하지만 배는 이미 떠난 후였다. 장기간 여러 매물들을 보는데도 쉽사리 결정을 못하는 투자자라면 처음부터 다시 돌아가 추자하고 했던 이유와 목적에 대해 다시 한 번 생각해 볼 필요가 있다.

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