수익 전무 주거용 건물, 리모델링 통해 ‘환골탈태’

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오승민-실전! 빌딩투자 사례

아무도 쳐다보지 않은 저렴한 건물, 고생 끝에 ‘낙 온다’

오승민 필진페이지 + 입력 2017-07-23 20:53:03

강남, 서초 지역은 투자자들의 수요가 꾸준하고 항상 거래가 활발히 이뤄지는 지역이다. 최근에는 비교적 소액 투자자들의 선호 지역이 신흥 상권인 성숭동, 연남동으로 몰리면서 해당 지역의 거래 빈도가 늘어나고 지가가 많이 올랐다.

홍대인근에 경의선숲길이 조성되면서 이곳 지가가 예전이 비해 급상승했다. 과거 홍대에서 모임이 있을 경우 주로 홍대입구역 7·8·9번 출구로 약속 장소를 잡았다. 그러나 요즘에는 3번 출구로 약속 장소를 잡는 젊은이들이 많아지고 있다. 이 때문에 경의선숲길을 따라 조성된 빌딩의 경우 평당 7000만원에 거래가 이뤄지고 있고 인근 건물들의 호가는 그 이상으로 높아지고 있다.

이뿐만 아니라 상권이 확장될 것을 예상하고 소액투자자들이 도로 이면부터 매입을 하면서 동진시장 인근 이면으로 평당 4000만원 후반의 금액으로 거래가 이뤄지고 있다.

이러한 상황 속에서 괜찮은 도로 폭에 위치한 건물들 중 평당 4000만원 이하의 매물을 찾기란 쉽지 않다. 그러던 중 사업 자금이 필요한 한 매도인이 연남동 꽃길에 위치한 건물 매도 의뢰를 했다. 매매가격만으로 봤을 대에는 금액이 평당 4200만원 수준이었다.

하지만 2014년 신축 건물이었기 때문에 건물 가격을 감안한다면 평당 3800만원 정도로 평가할 수 있었다. 또한 신축 건물이었지만, 건물의 용도가 전세를 포함한 주택이 대다수였기 때문에 해당 건물에서 수익이 많이 발생하는 것도 아니었다.

사실 연남동으로 빌딩 투자를 하는 이들의 대부분은 오래된 건물을 신축하거나 리모델링을 해 상가로 바꿔 임대수익을 노리는 투자가 많다.

하지만 앞서 밝힌 건물은 2014년 신축된 건물로 휴먼타운에 위치해 건물의 용도가 상가 목적으로 허용이 안 되는 물건이었다. 따라서 주거 목적으로 사용하기 위해 상가 건물의 경우 가장 중요한 부분을 차지하는 1층의 임대면적이 주차공간 확보를 위해 많이 축소돼 있었다.

부동산의 가격은 저렴하지만, 향후 임대수익을 위한 개선방안이 강구되지 않으면 투자처로는 매력도가 떨어졌다.

하지만 숱한 고민 끝에 방법을 찾아냈다. 휴먼타운의 경우 전층을 근린생활시설로 사용하는 것은 허가가 안됐다. 하지만 의원, 치과의원, 한의원 등에 한하여서는 전층 근린생활시설 허가가 가능했다. 이럴 경우 현재 건물의 용도가 주택인 면적이 없어지기 때문에 건물에 필요한 법정 주차 대수도 1대가량 줄일 수 있었다.

이렇게 주차 공간 1대가 차지하는 공간을 수평증축을 통해 1층의 연면적을 증가시켰다. 덩달아 상가 건물에서 가장 중요한 1층의 임대면적을 늘릴 수 있게 됐다.

본 건물을 매입한 A 씨는 비교적 저렴한 가격에 빌딩을 매입했다. 향후 임차인들의 만기와 함께 일부 건물 리모델링을 통해 근린생활시설로 바꾸면 인근 임대사례와 견줘볼 때 약 5% 이상의 수익률, 대출 적용 시 약 7%대의 수익률이 기대가 되는 투자를 했다.

이렇듯 가격은 저렴하지만 개선이 힘들 것 같은 건물들도 정확한 정보를 토대로 개선이 가능하다는 것을 일러줄 수 있는 컨설턴트의 능력이 중요하다.

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