부동산 대책 반사이익, 수익형부동산 ‘투자’가 정답

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오승민-실전! 빌딩투자 사례

부동산 투자의 가장 큰 적 ‘공실’, 발 빠른 임장활동 ‘승부수’

오승민 필진페이지 + 입력 2017-07-02 22:00:03

▲ 오승민 원빌딩 팀장

새 정부 들어 6.19 부동산 대책이 발표됐다. 이로 인해 투자자들이 향후 부동산 시장 전망에 대한 문의가 줄을 잇고 있다. 이번에 발표된 부동산 대책은 최근 과열된 아파트 분양 및 청약시장의 투기수요를 꺾겠다는 정부의 강한 의지가 반영돼 있다.

앞으로 부동산 규제로 인해 가수요(투자 목적)의 비율이 줄어들고 실수요자가 중심의 주거공간을 확보할 수 있는 기회가 더 많아질 것으로 기대된다.

이번 6.19 부동산 대책을 보면 청약 조정 대상 지역에 대해 LTV와 DTI를 강화하고 서울 지역의 전매 제한 기간을 소유권 이전등기 시까지 늘리는 등 주택시장의 안정화를 위한 내용이 주를 이루고 있다.

6.19 부동산 대책의 주된 규제 대상은 주택시장이다. 이에 따른 풍선효과로 수익형부동산이 반사이익을 얻게 될 것으로 보인다. 또 전매 제한 등으로 인해 자금이 묶이는 염려가 있기 때문에 이러한 자금이 수익형 부동산으로 몰릴 것이기 때문이다.

사실 지난해부터 미국 기준금리 인상 등의 악재가 있었기 때문에 수익형부동산에 대한 전망을 어두웠다. 하지만 이번 정부에서 발표한 대책을 보더라도 수익형부동산은 큰 규제를 받지 않고 지속적인 인기를 얻어 갈 것으로 기대된다.

이러한 상황에서 우리는 수익형부동산에 어떠한 접근법을 갖고 투자를 해야 할까. 첫 번째로 배후수요가 두터운 지역이나 상권이 형성돼 있는 곳에 투자하는 것이 적절하다. 대학교나 대기업, 공기관 등이 위치한 지역은 고정적인 배후수요가 풍부하기 때문에 안정적인 수익 확보가 가능하다.

두 번째로 금리를 낮추는 방법이 있다. 수익형부동산을 보유한 투자자들은 임대사업자를 내고 임대수입에 대한 세금을 납부한다. 이렇게 되면 임대사업자들은 일반인보다 저렴한 금리를 적용받기 때문에 높은 수익을 올릴 수도 있고, 실투자금 또한 줄일 수 있다. 일거양득인 셈이다.

세 번째로 현장을 직접 방문하는 것이다. 부동산에 가장 중요한 것은 임장활동이다. 직접 찾아가서 보고, 듣고, 만져봐야 하는 것이다. 임장활동을 통해 수익형부동산의 가장 큰 적인 공실을 줄일 수 있다.

공실의 위험을 최대한 줄이기 위해 현장을 직접 방문해 유동인구 및 상권을 직접 파악해야 한다. 또 상권을 파악할 때에도 시간대별로 방문해 상권의 변화를 지켜봐야 된다.

이러한 투자 원칙을 잘 지키고 전문가와의 상담을 통해 수익형부동산에 대해 공부를 더 하고 난다면 어떠한 건물에 투자를 해야 하는지 몸소 느낄 수 있다. 여기에다가 건물을 어떻게 매입하고 손을 보고 수익을 극대화할지에 대한 판단이 서며 투자에 대한 눈이 뜨일 것이다.

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