뜨는 상권 연남동 23억 건물 ‘현금 3억원’ 매입

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오승민-실전! 빌딩투자 사례

건물 팔 경우, 적극적 의사 표시 ‘관건’ 플러스 신뢰

오승민 필진페이지 + 입력 2017-06-25 16:38:02

▲ 오승민 원빌딩 팀장

지난 1월 회사로 한 통의 전화가 걸려왔다. 건물 매각 의뢰를 하겠다는 내용이었다. 소유주의 매각 의지가 높음을 느끼고 마침 소유주의 사무실이 당사 인근에 위치해 바로 만나 의견을 들었다.

A 씨가 의뢰한 건물은 상권 변화가 활발하게 이뤄지고 있는 연남동에 위치했다. 동진시장 대로변에 위치한 건물로 A씨는 해당 건물을 2014년 7월 18억원에 매입했다. 당시 11억원을 대출받아 매입을 했기 때문에 약 7억원의 현금이 투입됐을 것으로 판단했다.

A 씨는 당시 직접 리모델링을 고려하고 매입을 했다. 대수선을 위해 임차인들의 명도를 진행하고 있었다. 그렇게 해당 건물의 계획을 순차적으로 진행하던 중 A 씨가 개인적인 사정으로 현금이 필요해 불가피하게 건물을 매각해야 했던 것이다. A 씨가 급히 자금이 필요함을 표해 사전 미팅 후 바로 해당 건물의 컨설팅을 시작했다.

해당 부동산의 절대적인 요건인 입지는 유동인구가 활발한 대로변에 위치했기 때문에 기본적으로 좋은 조건을 갖고 있었다. 하지만 A 씨가 명도를 진행하고 있었기 때문에 공실로 인한 건물의 수익률이 낮게 책정돼 있었다. 그래서 A 씨가 진행했던 명도를 이어받아 리모델링 후 새로운 임차인을 맞추는 방향으로 컨설팅 방향을 세웠다.

명도 진행은 어느 정도 이뤄졌기 때문에 결과적으로 건물 매입금액 이외 추가적인 리모델링 비용을 투자해 기대수익률 이상의 수익이 발생하는지가 가장 중요했다 인근의 리모델링 된 건물들의 임대 수준을 조사한 결과 리모델링 비용을 포함해 약 5.5% 정도의 수익이 기대됐다.

완성된 물건 자료와 함께 매수인과 주·야간 해당 건물 인근으로 동행 답사를 하며 매수인으로 하여금 상권의 변화를 몸소 느끼게 했다. 또 매도인의 추가적인 금액 조정으로 인해 A 씨와 미팅을 한지 10일 만에 계약을 체결할 수 있었다.

A 씨는 본인이 원했던 만큼 신속하게 자금 확보를 할 수 있었고 3년이 채 안 되는 기간 동안 5억원 이상의 시세차익을 얻게 됐다. 해당 건물을 매입한 B 씨의 경우 해당 건물을 매입 당시 19억8000만원의 대출을 받아 현금 약 3억원으로 매입을 하게 됐다.

B 씨는 잔금과 동시에 대수선 공사를 시작할 수 있도록 준비를 했으며 공사 완료 후 전층에 새로운 임차인을 구하는 중이다. 만실을 기준으로 레버리지를 적용하면 연간 12%의 고수익이 기대되는 투자를 한 것이다.

A 씨는 매각하고자 하는 목적이 잘 해소가 됐고, B 씨 또한 적정 금액에 매입을 해 성공적인 투자를 한 것으로 판단되기 때문에 상호 간에 좋은 결과를 낳은 사례라고 생각한다.

부동산 중개인으로서 받은 매각 의뢰에 모두 적극적으로 진행을 해야 하겠지만, 매도인으로서 조금 더 적극적인 매각 의사를 피력해 준다면 중개인도 그 힘을 받아 단기간에 성과를 이끌어 낼 수 있다.

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