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▲ 오승민 원빌딩 팀장
세상 모든 투자 공식은 저가 매수를 해서 고가로 매도를 하는 것이다. 말은 쉽지만 행동으로 옮기기는 어렵다. 특히 주식의 경우에는 더 그렇다. 주식은 기업의 실적이나 경제전망에 따라 아주 예민하게 반응하기 때문에 투자 위험성은 항상 도사리고 있다.
하지만 일반적으로 부동산이 배신하는 경우는 드물다. 특히 수익형 부동산의 경우 주식에서의 주가 개념을 평당 가격으로 접목시킨다면 특수한 경우(경매, 급매 등)를 제외하고 매입했던 평당가격보다 하락하는 경우는 거의 없다.
그렇기 때문에 매입 당시 가격이 시세나 하한가로 형성돼 원금손실의 위험이 주식보다 낮다.
또한 부동산의 입지나 특징 및 개발호재 등을 잘 살려 올바른 투자를 한다면 단기간 내 큰 시세차익을 볼 수 있다. 물론 주식의 경우에도 어닝쇼크나 정치, 경제 지표 등의 영향으로 급등하는 경우도 많이 있다.
하지만 이는 경영권이 없는 개인투자자가 제어할 수 없는 부분이기 때문에 투자의 확실성이 부동산에 비해 떨어진다.
수익형 부동산의 경우에는 앞서 언급했듯이 개발 방향성에 따라 임대로 인한 소득 혹은 원금손실의 위험이 거의 없다. 또 철저한 시장조사를 바탕으로 투자의 성패를 제어할 수 있는 투자이기에 주식보다 투자 이점이 상대적으로 높다.
서울 은평구 소재 한 건물의 사례를 통해 시장조사의 중요성에 대해 살펴보려 한다. 이 건물은 지하철 6호선 응암역에서 도보 160m 거리로 역세권에 위치했다. A 씨는 대지면적 38.12평 부동산을 2015년 11월 7억1000만원에 매입했다.
신축을 고려한 매입이었기 때문에 공사기간 동안 임대 소득이 발생하지 않아 대출이자 부담을 없애기 위해 오로지 현금으로만 매입했다. A 씨는 소유권 이전 후 바로 신축을 했다. 이 부동산 필지는 준주거지역에 해당했기 때문에 건물은 8층까지 건축 가능했다.
A 씨는 인근에 아파트 및 오피스텔 등이 주로 분포하고 소규모 사무실 등이 많아 수요 또한 많을 것으로 예상했다.
건물 신축이 완료되고 얼마 지나지 않아 이 건물은 만실이 됐다. A 씨의 예상은 정확하게 맞아 떨어졌다. A 씨는 신축 건물로 보증금 1억2500만원, 임대료 975만원(관리비 포함)의 수익을 얻었다.
건축비를 많이 산정하더라도 A 씨의 입장에서는 투입자금 대비 9% 이상의 수익이 발생하게 됐다. 현재 은행 예금이자 대비 현저한 높은 수익이었다. 부동산의 기대수익률이 4~5%인 점을 감안했을 때 부동산 투자에 성공한 셈이다.
A 씨는 본 건물의 매각 또한 진행을 하며 시장의 기대수익률인 5% 선에 맞춰 24억5000만원에 매각을 했다.
평당 가격으로 환산을 해본다면 2015년 11월 1863만원에 매입한 건물을 2017년 3월 건물 가격을 고려해 평당 4529만원에 매각했다. 1년 6개월도 안 되는 기간에 2.4배의 시세차익을 보게 됐다.
물론 대지 면적이 작다는 해당 부동산의 특징이 고스란히 반영된 결과이기도 하다. 통상적으로 부동산의 시세를 평당 가격으로 기준으로 한다. 주식의 경우는 원하는 가격에 원하는 주식의 양을 매입할 수 있다.
하지만, 부동산의 경우에는 해당 부동산의 대지면적 전체를 평당 가격에 비교해 매입해야 하기 때문에 큰 규모의 부동산의 경우에는 보통 시세보다 낮게 거래되는 경우가 많다.
작은 규모의 부동산은 좀 더 높은 가격으로 거래가 되는 경우가 많다. 하지만 이러한 특징들도 A 씨의 철저한 조사 등을 통해 얻어낸 결과이기 때문에 성공적인 투자가 가능했다.
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