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▲ 오승민 원빌딩 팀장
빌딩컨설턴트로 일하며 만난 고객들 대다수는 상가로 구성된 건물을 선호하는 경향이 짙다. 고시원·주택 등의 경우 관리가 어려울 뿐 아니라 공실이 빈번하기 때문에 꾸준한 임대소득 기대가 어렵기 때문이다.
성수동·연남동 등 신흥 투자지 빌딩투자 트렌드에도 이 같은 니즈가 반영됐다. 주택 용도의 건물을 리모델링하거나 대수선해 근린생활시설로 변경하거나 오래된 주택을 구입해 헐고 상가 건물로 신축해 임차인을 모집하는 것이다.
사실 강남권에서는 오래 전부터 꾸준하게 이 같은 투자방식이 진행돼왔다. 오늘은 서울 서초구 매매사례를 통해 이 같은 투자방법을 설명하고자 한다. 해당 건물은 강남대로 서초구방면 이면도로에 위치했다. 강남역보단 지하철9호선 신논현역과 가까운 곳이다.
지난 2002년 준공됐다. 10년을 넘긴 이 건물의 용적률은 300%에 달했다. 법정용적률 250%다. 신축할 경우 이 같은 장점을 잃게 된다. 이 경우 리모델링과 대수선이 적합하다. 건축물대장상 용도는 근린생활시설이었으나 실제 1층을 제외한 나머지 층은 고시원·원룸 등이 입주해있었다.
강남권 빌딩투자자들이 선호하는 40~50억원대 매물이었다. 필자는 매입 및 명도 후 리모델링 등을 통해 상가입주를 유도해 수익을 높이는 임차구성을 권했다. 관심은 빗발쳤다. 해당 건물 인근의 또 다른 건물에서 유사 투자사례가 있었기에 더욱 그랬다.
리모델링을 하지 않더라도 해당 건물의 연 수익률은 5.69%였다. 리모델링을 위해 4억3000만원을 투자해 근린생활시설로 임대를 꾸린다면 연 수익률 6.08%가 기대됐다. 32억원의 대출 또한 가능했기 때문에 위 방법대로 투자뱡향을 설정하고 레버리지를 적용할 경우 13%의 고수익도 기대됐다.
해당 건물은 매물로 나온지 불과 2개월 만에 매각됐다. 매수인은 현재까지 리모델링을 위한 움직임을 보이지 않고 있다. 차차 준비하겠다는 복안이다. 추가적인 자산증대를 노리고 있는 셈이다.
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