토지용도 한계, 지리적 특성으로 ‘극복’

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오승민-실전! 빌딩투자 사례

공터로 방치 된 땅 매입 후 건물 신축, 2년 새 20억 시세차익

오승민 필진페이지 + 입력 2017-04-30 16:28:31

▲ 오승민 원빌딩 팀장

부동산 투자 상담을 하다보면 투자자들이 간과하는 것이 있다. 토지 용도에 따라 신축 가능한 층수가 한정적이라는 사실이다. 유사한 지역에 위치했더라도 건축 후 사용할 수 있는 면적의 차이, 즉 임대료를 받을 수 있는 면적의 차이가 발생하는 것도 이 때문이다. 땅값의 차이가 발생하는 것도 역시 같은 이유에서다.

공부를 많이 하고 여러 번 투자를 해 본 이들이 더 높은 등급의 토지를 선호하는 이유도 같은 맥락이다. 하지만 건축방법이나 토지지형에 따라 가치를 더 상승시킬 수 있다. 이번에 소개할 사례는 이들 두 가지 방법을 잘 활용한 투자사례다.

첫 번째로 소개할 사례는 강남 지역에 위치한 건물이다. 해당 건물의 토지 용도는 제1종일반주거지역으로 용적률 상한이 150%로 제한돼 있다. 제1종일반주거지역 토지의 건폐율 상한이 60%인 점을 감안해 건축한다면 지상 3층까지만 건축이 가능했다.

2014년 A씨는 해당 토지를 34억7500만원에 매입했다. 이를 3.3㎡(1평)로 환산하면 2867만원에 매입한 셈이 된다. 토지는 6m 도로와 4m 도로 코너에 위치했다. 해당 토지와 접한 6m 도로는 논현로와 언주로를 잇는 도로였다. 전체적으로 위치는 나쁘지 않은 것으로 평가됐다.

A씨는 토지 매입 후 약 14억원을 들여 건물을 지었다. 지하 2층, 지상 4층의 건물로 지었다. 3층까지 건축 가능한 필지에 4층까지 건물을 지을 수 있었던 이유는 1층을 필로티 구조로 해 주차장으로 설계했다.

필로티 구조에 해당하는 면적은 건물의 연면적에 포함되지 않기 때문에 1층을 제외하고 4층까지 건축이 가능했다. 해당 건물의 상권은 먹자상권처럼 1층 상권의 활성화가 이뤄진 지역이 아니라 주거와 사옥 등이 혼재된 지역이었다. 이 때문에 1층의 임대료는 큰 의미가 없다고 판단하고 필로티 건물 건축 결정을 내렸다.

A씨는 해당 건물 전체를 한 법인에게 보증금 3억원, 월 임대료 2600만원이라는 금액으로 전체 임대를 진행했다. 강남권 부동산 매물의 경우 기대수익률이 4%인 점을 감안해 매각도 함께 진행했다. 매매가격은 69억원으로 정했다. 이를 감안했을 때, 연 4.73%의 고수익이 나오는 건물로 평가됐다.

임차인의 계약기간 또한 5년 정도 남았기 때문에 안정적이 수익이 가능해 매매는 일사천리로 진행됐다. A씨는 매입부터 재매각까지 2년이 채 안 되는 시간에 약 20억원의 시세차익을 누릴 수 있었다.

두 번째 건물의 경우에는 서울시 중구 장충동에 위치한 건물이다. 해당 건물은 8m와 4m 양면도로를 접한 곳에 위치했다. 건물의 앞·뒤로 지형의 고저가 심한 편이었다. 해당건물의 건축물대장에는 지하 3층, 지상 4층 등으로 표기돼 있었다. 하지만 지하 3층이 모두 전면 8m도로에 노출 돼 있어 육안으로는 7층의 건물로 보였다.

뿐만 아니라 용적률 또한 해당 토지의 법적용적률인 200%보다 약 50% 정도 더 이득을 봤기 때문에 투자가치가 매우 뛰어난 건물이었다. 투자자 B 씨는 이러한 건물의 장점을 알아보고 임장활동(부동산 매입 전 현장을 직접 확인하는 일)을 통해 바로 계약을 체결했다.

이와 유사한 건물로 미쓰에이 수지가 매입한 삼성동 건물이 있다. 수지의 건물의 경우 경사진 코너에 위치한 건물로 신축 시 1층 부분이 전면에 노출 돼 1개 층의 이득을 본 효과가 있는 건물이다.

토지용도의 물리적 한계를 완전히 극복할 수는 없겠다. 하지만 해당 필지의 입지 및 지형 등 특성을 잘 살려 투자를 한다면 더 높은 가치를 창출할 수 있다. 향후 매각 시 충분한 시세차익도 기대할 수 있다.

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