뜨는 상권 잘 찾으면 단기간 시세차익 가능

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오승민-실전! 빌딩투자 사례

연남동 일대 낡은 주택 매입 후 1년 만에 7억원 벌어

오승민 필진페이지 + 입력 2017-04-23 17:41:59

▲ 오승민 원빌딩 팀장

추운 겨울이 지나고 따뜻한 봄이 찾아왔다. 날씨가 따뜻해지면서 사람들의 옷차림은 한층 가벼워졌다. 나무들도 푸른색으로 변하고 있다.

환경 변화에 따라 주변의 상황이 변하듯 부동산 투자 또한 경제상황에 맞춰 전략을 세워야 하는 것이 바람직하다. 현재로써는 저금리 기조가 장기간 유지될 것이라는 전망이 지배적인 가운데 수익형부동산의 투자수요가 높은 편이다.

직접적인 부동산투자가 아니더라도 부동산펀드 등을 통한 간접적인 투자의 인기가 높은 이유도 같은 맥락이다.

이러한 빠른 변화에 적응해 투자에 성공한 한 가지 사례를 소개하고자 한다. 과거 경의선 철도를 지하화하는 공사를 단행하면서 이와 동시에 기존의 철길을 공원으로 탈바꿈시키는 경의선 숲길 사업이 2009년부터 진행됐다.

숲길 사업이 진행 될수록 인근의 임대료 및 매매가는 점점 오르는 추세였다. 이러한 변화를 감지한 A씨는 2015년 11월 1989년 준공된 낡은 다가구 주택을 매입했다.

A씨의 초기 계획은 리모델링을 통해 상가로 개조한 후 임대수익을 챙기는 것이었다. A씨는 건물 계약 후 기존 임차인들의 계약이 완료되는 2016년 3월 잔금을 치렀고, 등기이전 후 리모델링을 단행했다.

같은 해 11월 공사를 마치고 임차인들을 구하기 시작했다. 해당 건물은 지하 1층, 지상 3층 건물이었으나 지하 1층이 지상에 노출 돼 있어 실질적으로는 지상 4층과 다름없는 형태를 나타냈다. 결국 지하층 또한 1층과 동일한 수준의 임대료를 받을 수 있어 좀 더 많은 임대수익을 올릴 수 있었다.

앞서 A씨는 약 59평의 본 건물을 3.3㎡(1평)당 3940만원인 23억6000만원에 매입했다. 리모델링비용은 약 2억원 정도 소요됐다. 취득세 및 중개수수료 등을 따져봤을 때 총 투자금은 약 27억원이 들었다. 임대시세대로 나머지 층의 임대를 맞췄을 경우 투자대비 연 9%의 수익이 기대가 됐다.

A씨 건물은 전층 임대 시 보유하는 것만으로도 적지 않은 이득을 볼 것으로 기대됐다. 연남동의 투자수요가 몰려 투자자들의 기대수익률 또한 4~5% 정도 선이었기 때문에 당장 매각을 진행해도 꽤 높은 수준의 차익이 기대됐다.

결국 A씨는 건물의 절반 가량을 임대 한 상태에서 매각을 진행했다. 건물은 매물로 내놓은 지 얼마 되지 않아 올해 1월 33억7000만원에 팔렸다. A씨는 잔금일 기준 보유기간이 1년여 밖에 되지 않았음에도 불구하고 투자대비 6억7000만원의 시세차익을 얻은 셈이다.

경의선 숲길은 뉴욕의 센트럴파크와 닮았다는 이유로 연트럴파크로 불리며 최근에는 젊은 연인들의 데이트코스로 각광받고 있다. 며칠 전에도 다녀왔지만 현재 골목구석까지 상권이 발달하고 있으며 공사가 한창 중이다.

어느 지역의 개발호재가 있다고 하면 개발 사업이 그 지역에 어떠한 영향을 끼칠지 그 효과가 앞으로 상권의 변화를 어떻게 이끌지 예측할 수 있는 눈이 필요하다. 지금 당장의 눈에 보이는 수익보다는 미래의 수익을 위해 과감한 투자결정을 내릴 수 있는 결단력이 필요하다.

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