리모델링 전략…상가냐 원룸이냐 그것이 문제로다

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박경환의 ‘창업·상권분석 전략’-건물별 리모델링 전략

강남 일대라면 원룸 리모델링 매력적…상가는 ‘상권입지’ 조사 선행돼야

박경환 필진페이지 + 입력 2016-08-06 12:31:34

▲ 박경환 한누리창업연구소소장 ⓒ스카이데일리

상가 리모델링은 주로 상가주택, 테마상가, 작은 규모의 상가건물(근린상가) 등에서 이뤄지고 있다. 상가 형태에 따른 리모델링 전략을 살펴보자.

상가주택 리모델링전략

상가주택은 주택부분과 상가 부분을 주변상권에 따라 적정 규모로 리모델링하는 것이 요구된다. 강남 일대, 대학가, 역세권 주변 주택지에서 원룸 수요가 많고 임대료가 3.3㎡(약 1평)당 350만원 이상인 지역은 상가보다는 원룸으로 리모델링하는 것이 수익성을 높일 수 있다.

원룸으로 리모델링할 경우에 먼저 주변 임대료 현황을 파악해야 한다. 다음으로 임대수요층을 분석해 내·외부 리모델링 범위설정이 가능하다. 또한 다가구로 용도변경시에는 가구당 0.7대의 주차면적을 확보해야 하므로 주차장을 확보할 수 있는지 여부도 꼭 확인해야 한다.

상가를 주택으로 리모델링할 때 가장 먼저 신경을 써야 할 부분은 내·외부 단열공사와 화장실 공사다. 비용은 자재선택에 따라 차이가 많이 나지만 3.3㎡당(약 1평)당 120만원 정도면 가능하다.

반면에 역세권 주변 지역 등 상권을 형성하고 있는 지역은 사무실이나 점포 등으로 리모델링하는 것이 요구된다. 상가 중심으로 변경 시에는 주변 상권 현황을 면밀히 확인하고, 적정 업종 등을 사전에 선정해야 한다.

상가 중심의 리모델링인 경우 내부공사보다는 외부공사에 역점을 두어야 하며 주변 경쟁 시설과 차별화된 디자인 및 자재를 선택하는 것이 좋다. 이 경우 외장공사와 내부의 기본적인 리모델링 비용으로는 3.3㎡당(평당) 약 80만원 정도가 소요된다.

상가주택은 매입 전에 주변의 상권과 업종분포, 임대료, 주 수요층에 대한 면밀한 상권과 입지조건 조사가 선행돼야 한다. 또 주력 상품을 주택, 상가, 사무실 중 어느 것으로 할 것인지를 사전에 정해 둬야 한다. 그 후 선정 상품에 맞는 리모델링 범위 및 비용을 산정하고 수익률 등을 확인한 후 공사를 진행하는 것이 좋다.

테마상가 리모델링전략

도심권에 지어지는 쇼핑몰은 대부분 상권이 잘 발달돼 있고, 대부분 역세권 등 접근성이 좋은 곳에 지어진다. 역세권 신축 테마상가는 대체적으로 안전한 편이지만 분석을 꼼꼼히 한 후 리모델링을 시도해야 한다.

테마상가 자체가 아무리 입지조건이 뛰어나 보여도 주변 상권이 제대로 형성되지 못한 곳은 고전을 면치 못한다. 따라서 대중교통망과 상권 연계성을 먼저 철저하게 조사한 뒤 리모델링을 해야 막대한 손해를 피할 수 있다.

또 흉내만 내는 수준이거나 모양은 번듯하나 제대로 관리가 이뤄지지 않는다면 생명이 짧다. 한번 고객의 눈 밖에 나면 재기가 어려운 게 상가의 특징이다. 일반적으로 한번 상가가 죽었거나, 비어 있는 점포가 많은 상가는 재활성화 되기 어렵다.

쇼핑몰의 경우 매장이 활성화되지 않아 점포가 비어 있을 경우 타 업종으로 대체하기가 어렵다. 즉, 일반 근린상가나 단지 내 상가처럼 점포의 구분이 뚜렷하지 않은 오픈매장 형태이기 때문에 다른 업종으로 전환하기가 쉽지 않다.

업종이나 상가 형태가 주변상권과 어울리지 못하면 상가는 활성화 될 수 없다. 아울러 업종에 따라 층별 한계가 있다는 점도 고려해야 한다.

한편 쇼핑몰의 경우 상인들에 대한 상가분양과 임대가 얼마만큼 이뤄지느냐가 관건이다. 상인들은 될 곳인지 안 될 곳인지를 경험과 직감으로 꿰뚫고 있다. 주변 상인들이 분양물량의 30~40%를 계약한다면 성공적이다.

근린상가건물 리모델링전략

근린상가는 상가에 따라서 장사가 잘 되고 안 되고 차이가 크다. 근린상가는 상권 입지조건분석이 매우 중요해 진다. 상권과 입지조건이 좋은데도 불구하고 건물의 노후화 때문에 장사가 안 된다면 과감히 리모델링을 하는 것이 좋다.

경매상가 시장에서는 종종 감정가의 약 60% 내외로도 낙찰 받을 수 있다. 나머지 차액을 리모델링 비용으로 투자를 한다면 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 장점이 있다. 하지만 낙찰가가 낮은 만큼 주의해야 할 점이 있다.

먼저 상권입지가 좋지 않은 경우가 많다. 향후 임대가 잘 될 것인지를 반드시 확인해야 한다. 또 상가건물 지하층에 유흥주점(단란주점, 나이트 클럽 등)이 있는 경우는 피하는 것이 좋다. 대부분 권리금을 요구하거나 명도처리가 곤란하다.

리모델링은 건축물의 상태를 꼼꼼히 확인해서 리모델링 범위 등을 정하고, 가견적을 받아 예상투자비용을 검토해야 한다. 그리고 기존 임차인들과 가능한 마찰을 피하고 재계약 할 수 있도록 유도하는 것도 중요하다.

상가 리모델링 계획과 진행

상가 리모델링 진행 순서는 다음과 같다.

리모델링 개발계획수립→ 자금투자부터 회수시까지 현금흐름계획 수립→ 건물진단과 평가 → 건축디자인 콘셉트 설정→ 예상 공사비 및 총 투자비 산정→ 설계 계약과 진행→ 건축신고 및 허가→ 공사 시공과 완공→ 사후관리

리모델링의 리스크를 줄이기 위해서는 단계마다 충분히 점검해야 한다. 특히 증축이나 용도변경이 가능한지는 사전에 관할 구청이나 시청에 알아봐야 낭패를 겪지 않는다. 건축물은 시설군, 용도군, 세부 용도군으로 나뉜다. 따라서 건물용도변경에 앞서서 용도군과 그 용도군이 속한 시설군을 먼저 확인해 봐야 한다.

하위 시설군에서 상위 시설군으로 바꿀 때에는 신고를 해야 한다. 반대의 경우는 임의로 용도변경을 할 수 있다. 동일 시설군에서의 용도 변경은 신고 없이 할 수 있다. 다만 건축법상 따로 신고할 필요가 없는 경우에도 영업허가 변경은 해야 한다.