빌딩 관리의 꽃 리모델링…입지 따라 성패 갈린다

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박경환의 ‘창업·상권분석 전략’- 상가 리모델링전략

재건축 어려운 고층건물과 노후 상가…지역 상권에 맞춰 바꿔 수익 창출

박경환 필진페이지 + 입력 2016-08-01 15:28:47

▲ 박경환 한누리창업연구소소장 ⓒ스카이데일리

상가 전체를 리모델링해 신규 고객을 유치하는 빌딩관리 기법이 각광받고 있다. 상가에 일종의 ‘경영관리’ 기법이 도입되고 있는 셈이다.

서울 태평로 서울파이낸스센터의 경우 빌딩 내 상가에 경영관리 기법을 도입, 톡톡히 재미를 본 사례다. 주차장 공간을 고급 음식점 위주로 선별 입점시키면서 강북권의 명소로 자리 잡았다.

상가 리모델링 시장이 커지면서 빌딩이나 상가 ‘경영관리’에 뛰어드는 전문업체가 늘고 있는 것도 눈여겨 볼 필요가 있다. 그만큼 리모델링이 상가가치를 높이는 데 주효하고 있다는 것을 방증하기 때문이다.

하지만 아무 곳이나 리모델링을 한다고 해서 상가가치가 상승하는 것은 아니다. 상권과 입지가 떨어진 곳은 오히려 비용만 가중시키는 역효과를 낳는다.

따라서 리모델링 상가는 상권과 입지가 떨어지지 않은 것을 대상으로 해야 한다. 또 노후화돼 가치가 낮아진 것을 보완해 가치를 상승시키는 것을 목적으로 해야 한다. 리모델링이 곧 새로운 가치를 창출하는 것은 아니다.

한편 보유중인 건물만 리모델링을 하는 것이 아니라 낡고 허름한 건물을 경매 등을 통해 싸게 사들여 리모델링을 하는 방법도 있다.

상가 리모델링과 재건축의 차이

리모델링(remodeling)이란 단어가 이제는 친숙하게 들릴 정도로 회자되고 있다. 리모델링 이외에도 리폼(reform), 리페어(repair), 리노베이션(renovation), 리뉴얼(renewal) 등의 유사어도 눈에 띈다.

여기서 리모델링은 노후화된 건축물의 기능성과 편리성을 증대시켜 가치하락을 막는다. 궁극적으로는 건축물의 수명 연장과 가치 상승을 위해 건물을 헐지 않은 상태에서 ‘대수선’이나 ‘증축 공사’를 진행한다.

이처럼 리모델링(Remodeling)이란 지은 지 오래된 건축물을 대상으로 내·외관을 현대적 감각이나 실용성에 맞게 개·보수하는 건축기법을 말한다. 이에 반해 재건축이란 노후·불량 주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 것을 말한다.

양자의 차이점은 우선 근거법률(리모델링-주택법/재건축-도시및주거환경정비법)이 다르고, 리모델링은 조합설립이 재건축에 비해 간편하다. 또 리모델링의 절차는 안전진단이나 관리처분계획 등이 임의사항이기 때문에 재건축보다 간소하다.

그리고 비용면에서 재건축은 기반시설부담금과 개발부담금이 늘어난 반면에 리모델링은 개발부담금 등이 소요되지 않아 다소 경제적이라는 평가가 있다.

하지만 리모델링이 재건축보다는 수익성면에서 떨어지는 것은 사실이다. 개발이익으로 추가 부담금을 줄이는 재건축에 비해 집 주인이 모두 부담해야 하기 때문이다. 리모델링은 재건축이 어려운 고층건물이나 노후화된 상가가 가능하다.

다만 상가의 경우 상권과 입지가 받쳐주는 곳이어야 리모델링 이후 상가가치가 오른다. 상가가치가 오른 만큼 리모델링 비용 부담을 줄이고, 수익성도 높일 수 있다.

결국 리모델링은 건물의 부가가치를 높이는 방법 중 최소 투자비용과 최소 공사기간으로 건물의 가치를 높이는 것이다. 리모델링은 수선이나 개선을 하는 경우가 다반사다. 하지만 종종 용적률과 건폐율보다 적은 상가건물의 경우 증축이 가능하다.

상가 리모델링 장단점

첫째, 리모델링은 상가 전체의 분위기와 그 지역 상권의 특성이 맞물려야 성공한다. 상권과 입지조건분석을 해서 상권과 입지조건이 좋은 경우인데도 상가가 노후화됐다든지 아니면 상가구조가 잘못돼 상가가 침체된 경우에 리모델링을 하는 것이 좋다.

주의해야하는 상황은 기존에 장사가 잘 안 돼 계속 업종을 바꾸다가 리모델링을 하는 경우다. 입지가 좋지 않을 확률이 높기 때문이다. 물론 분석을 제대로 해 약간의 건물구조 문제만 보완해 입지가 좋아진다면 임대료 및 상가가치 상승 등 큰 부가가치를 낳을 수 있다.

둘째, 리모델링은 보통 3~5개월 정도의 공사기간이 걸려 신축상가에 비해 자금회수나 기회비용면에서 유리하다. 또 신축상가에 비해 저렴한 투자비로 값진 효과를 낳을 수 있다.

다만 잘못된 계획으로 인해 오히려 공사비를 건지지 못한다는 단점도 있다. 주로 용도변경(주택을 상가주택으로 변경 등)을 하는 경우에 해당 사례가 발생한다. 일단 주변 상권을 충분히 조사한 후에 상권과 입지에 맞게 업종을 설계한 뒤, 디자인 방향을 정해야 이러한 우를 피할 수 있다.

셋째, 위험부담을 줄일 수 있다. 기존에 상권이 형성된 곳이어서 나름대로 리모델링을 통해 재분양할 경우 분양이 쉽다. 또 상가분양가도 주변 시세보다 10~20% 높일 수 있는 장점이 있다.

넷째, 시공과 건축허가가 비교적 수월하다. 리모델링은 증축이나 용도변경이 아닌 대수선의 경우에는 건축허가 없이 신고만으로 공사가 가능하다.

다섯째, 기존 상가를 리모델링을 하는 경우 기존 임차인과 영업 손실 보상 문제나 영업권 연장 여부 등으로 인해 불협화음이 있을 수 있다. 원만하게 해결될 수 있도록 노력하는 자세가 요구된다.

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