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▲ 박경환 한누리창업연구소소장 ⓒ스카이데일리
상가 분양가, 임대가와 권리금은 대개 상권 및 입지에 따라 결정된다. 다만 상권 내에서 같은 입지라도 유난히 분양가, 임대가와 권리금이 비싼 상가가 있다. 당연히 피해야 할 상가들이다.
상가 규모는 매출에 큰 영향을 미친다
상권력과 상가 입지수준, 상가 자체의 여러 조건이 매출에 영향을 준다. 물론 상품력과 브랜드력, 그리고 영업력도 매출 형성의 요인이지만 입지력에 비해 상대적으로 영향력이 약하다. 상가 입지력은 상가 입지수준과 상가 규모를 합친 말이다.
상가 규모는 매출에 영향을 끼치는 중요한 요소다. 외국 이론 가운데 매장 면적의 비율에 따라 매출액이 결정된다는 말이 있다. 그만큼 매장 면적이 중요하다는 뜻으로 해석된다. 그러나 매출액은 매장 면적보다 ‘입지 수준’이 더 좌우한다.
상가 전면 길이 및 간판 길이와 위치의 중요성
상가의 전면 길이는 길어야 좋다. 건물의 전면은 많이 노출되면 될수록 좋다. 간판도 마찬가지다. 이 둘은 점포의 얼굴이다. 점포의 전면과 간판은 상호와 함께 최초 그리고 최고의 홍보수단이다.
따라서 점포의 전면 길이나 간판 길이는 5~6초 정도 떨어진 거리에서도 눈에 띄는 게 이상적이다. 고객이 점포를 인지하고 구매를 결정하려면 최소한의 시간이 필요하다. 즉 7m 이상이 좋다는 것인데 현실적으로 매우 어려운 주문이다.
물론 상가 가시성이 양호해 상가를 7~8m 이전에 미리 볼 수 있다면 금상첨화다. 노출성이 뛰어난 상가가 아니라면 점포 전면이라도 길어야 구매율이 높아진다. 상가를 지나치기 전에 구매 결정을 할 수 있어야 하기 때문이다.
한편 점포의 전면과 측면의 비율은 1.5 내외가 이상적이다. 즉 전면과 측면은 3:2 비율이 좋다는 것이다. 2.0 이상이면 전면이 지나치게 길어 집중도가 분산되는 단점이 있다. 0.5 이하면 전면이 좁아 점포 인지와 홍보력이 약해서 좋지 않다.
간판의 위치는 고객이 쉽게 인지하도록 고객 시선의 10~15도 위에 위치해야 좋다. 돌출 간판은 가시성에 지대한 영향을 미치므로, 돌출 간판의 설치장소가 확보되지 않는다면 피해야 한다. 물론 돌출간판은 법적으로 제한을 받는 경우가 많으므로 미리 관할 구청에 확인하는 게 좋다.
서울시는 지난 2008년 3월 신규 1업소 1간판만 허용하는 것을 골자로 한 ‘옥외광고물 가이드라인’을 만들어 발표했다. 물론 서울시 전 지역에 모두 일률적으로 적용되는 건 아니고 시를 5개 권역으로 나눠 약간의 차등을 뒀다.
당장 2008년 4월부터 가이드라인은 뉴타운, 재개발, 재건축 지역, 시 지원 시범사업 거리, 폭 20ｍ이상 도로변 등 ‘중심권역’에는 바로 적용된다. ‘옥외광고물 가이드라인’이 적용되면 기둥형 광고, 창문을 이용한 광고, 점멸 조명 광고물은 설치가 원천 금지된다.
건축주는 건축허가 신청서와 함께 간판 설치 계획서(규격, 위치 등)를 제출해야만 건축 허가를 받을 수 있다. 따라서 서울시 지역에서의 상가투자자나 창업자는 간판에 대한 규제를 미리 알고 적절한 대비책을 세워야 한다.
상가 내부 구조에 의해 접근성과 가시성이 좌우되기도 한다
점포 구조에서 계단의 넓이나 위치 및 경사도, 출입구의 위치나 넓이 역시 중요하다. 고객의 입장에서 점포에 접근하는데 위의 요인들이 물리적으로나 심리적으로 얼마나 저항감을 주는가를 기준으로 판단하라.
지하 1층, 지상 2~3층의 경우 계단이 중요하다. 계단은 반드시 전면에서 경사가 완만해야 하며 계단별 높이 또한 15cm를 넘지 않는 것이 좋다. 특히 2층의 경우에는 계단 입구가 건물의 전면에 있어야 하며, 옆에 있거나 뒤에 있으면 피하는 게 좋다.
또 유의할 점은 지상 3층 이상은 엘리베이터가 없을 경우 저항감 때문에 동일 업종의 2층에 비해 경쟁력이 떨어진다는 사실이다. 따라서 3층 이상은 특히 경쟁업소와의 관계를 면밀하게 분석해야 한다.
상가 건물은 상호 보완되는 업종으로 구성해야 한다
건물 전체 업종 구성이란 건물 내 업종끼리 상호 보완이 되는지 아니면 경쟁 관계가 될 것인지를 알기 위해 파악한다. 동일 층 업종끼리도 상호보완이 돼야 하지만 1·2·3 층별 간에도 서로 보완되는 업종으로 구성돼야 좋다.
예를 들어 주택지 상권 1층에 편의점이나 베이커리, 아이스크림점, 여성의류 등이 입점해 있는데, 2층에서 생맥주 전문점이나 커피숍을 한다면 어떻겠는가? 당연히 좋다. 나열한 업종만 보아도 바로 입지수준을 알 수 있어야 한다. 이 건물은 A급지에 있다.
A급지 업종은 젊은 여성을 고객으로 하는 업종들이 대부분이다. 젊은 여성이 많으면 그곳은 사람들로 북적거린다. 그러므로 2층에서 경합되지 않는 품목을 내건다면 잘 되지 않겠는가.
물론 역세권의 경우는 판매업 길목과 음식업 골목으로 이원화되는 경우가 대부분이다. 판매업이 있는 건물 2층에서 생맥주 등을 하는 건 오히려 업종 궁합에서 떨어질 수도 있다. 하지만 (커피숍은 물론 적합함) 주택지의 경우는 위의 경우와 같다.
한편 1층 업종이 전문 음식점들이 대부분일 경우, 2층에서 커피숍이나 생맥주전문점을 한다면 잘 되겠는가. 전문음식점이 있다면 여기는 B급지다. B급지의 주 고객은 주택지에서 외식을 하려는 가족단위나 30~40대 연령층이다. 당연히 커피숍은 매우 곤란하며, 생맥주 전문점도 곤란하다. 30·40대는 2층에 대한 접근성이 매우 떨어지는 연령대에 있기 때문이다.
분양가, 임대가, 권리금이 비싼 상가는 피하라
주변에 비해 임대가가 유난히 비싼 점포는 상가건물 임대차보호법의 적용을 받지 못하는 상가에 해당될 수 있다. 또 보호법의 적용을 받는다 하더라도 언제든지 내쫒길 가능성이 높다. 이러한 악덕 건물주는 1% 내외일 정도로 적다
상가 소유자든 창업자든 상호 협력관계이지만 경우에 따라서는 기본적인 법조항을 알아야 할 일이 생길 수 있다. 만약의 경우를 위해 준비하기보다는 서로를 이해하면서 원만하게 해결하기 위해 알아야 한다.
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