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미국의 연방준비제도(Fed·연준)에서 5월 초에 0.5%p 인상이라는 빅스텝을 단행했습니다. 0.5%p 금리인상은 2000년 이후 22년만의 일입니다.
그전에는 금리를 인상하더라도 0.25%p씩 인상했습니다. 제롬 파월 연준의장은 “노동 시장이 매우 타이트하고 인플레이션(물가상승)이 너무 높은 상태이기 때문에 앞으로 몇 달 동안 금리를 계속 인상할 수 있다”고 말했습니다.
그럼 우리나라의 금리 인상은 불 보듯 뻔할 것입니다. 미국에서 기침을 하면 우리나라는 감기에 걸린다는 우스갯소리도 있으니까요.
빌린이(빌딩 어린이)들은 우리나라가 금리 인상을 하면 빌딩 가격이 떨어진다고 생각합니다. 다음과 같은 궁금증을 살펴볼까요.
1. 금리가 올라가면 왜 빌딩 가격이 떨어질까요? 무조건 떨어지는 건 없습니다. 금리는 여러 가지 요인 중 하나의 요인일 뿐입니다.
2. 빌딩에 투자하는 이유가 임대수익이 많이 나와서 투자를 하는 것일까요? 수익으로 매입하는 시기는 지났습니다.
3. 코로나19가 발병했을 무렵 금리가 계속 낮았는데 그 금리 때문에 빌딩 가격이 올라간 것일까요? 빌딩공실은 많이 늘었습니다.
4. 2022년 5월16일 기준 기준금리가 1.5%인데 올 연말에 2.5%로 금리가 상승하면 급매물들이 많이 나오지 않을까요? 미래는 어떻게 될지 누구도 모릅니다.
이런 궁금증들이 있을 거라 생각합니다. 필자가 생각한 바를 이야기해 보겠습니다. 지금 빌딩 매입을 검토하는 대부분의 사람들은 코로나19로 빌딩가격이 많이 상승했다고 생각하실 겁니다. 왜냐하면 화폐유동성이 커지고 화폐가치가 떨어졌으니까요. 사실 부동산 가격이 많이 올랐습니다.
금리가 오르면 빌딩의 투자매력이 떨어지는 것은 사실입니다. 빌딩 가격의 가장 중요한 요인은 금리와 공실률입니다. 앞서 제시한 궁금한 내용을 보면 코로나19로 금리는 낮아졌지만 공실은 늘었고 빌딩가격은 상승했습니다. 지금은 금리는 오르는데 공실률은 계속 낮아지고 있고, 임대료도 계속 상승하고 있습니다.
빌딩시장에서 누가 임대료를 결정하는지를 봐야 합니다. 임대료를 결정하는 건 건물주죠. 금리가 오르는데 임대료를 예전 임대료로 놔둘까요? 당연히 올릴 겁니다. 그러면 임대수익은 예전보다 높아질 것입니다. 금리 상승분을 상쇄하는 방법을 쓰는 것이죠.
하지만 금리가 오르는데 공실률이 높아진다면 임대료를 올리는 건 어려울 것입니다. 그럴 경우 빌딩 가격은 하락할 것입니다. 내가 매입을 해야 할 곳과 매입을 하지 말아야 할 곳이 여기서 나눠집니다. 똘똘한 빌딩은 계속 오릅니다.
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