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최근 부동산시장은 그야말로 점입가경이다. 코로나19의 오미크론 변이로 인한 비상사태는 계속되고 있으며 문재인 정부의 부동산정책은 실패했다는 평가가 주를 이룰 만큼, 시장은 미궁으로 빠지고 있다.
하루하루 급변하는 시장 상황인 만큼, 빌딩 보유자, 예비 매수자들도 그에 맞는 대비를 해야 한다. 오늘은 빌딩에 주택이 들어가 있는 경우, 그중에서 신축부지에 대해 이야기 해보겠다.
빌딩이 오래 돼 신축을 하려고 하거나, 단독주택이나 다가구 주택을 철거를 하고 신축해야 되는 빌딩들이 더러 있다. 이런 경우 매수자가 매입하려 할 때 잔금 전 철거조건으로 진행을 많이 한다. 그 이유는 15억 초과하는 주택은 대출이 하나도 나오지 않기 때문이다.
강남에 있는 빌딩은 단독, 다가구주택이 대부분 15억을 초과하며, 본인이 가진 현금만으로 투자를 하는 경우가 5%가 되지 않는다. 때문에 매도자는 1가구 1주택 혜택을 받고 매수자는 대출이 나오게 하려면 잔금 전 철거조건으로 진행을 한다. 이때 잔금 전 철거조건에서 주의할 점이 있다.
매도자 우위의 시장에서 신축하고자 하는 매수자는 잔금 전 철거를 요구할 수밖에 없다. 아니면 잔금 전 용도 변경해 주택이 아닌 업무시설이나 근린생활시설로 변경을 해야 하는데 어차피 철거를 할 거라면 용도변경비용과 철거비로 이중으로 비용이 들어간다.
그리고 지난해 6월 9일 전라도 광주에서 철거 중이던 건물이 무너져 인명 피해가 발생하면서 철거 관련 규정들이 바뀌었다. 기존에는 철거 기간 동안 감리자 선정하고 철거 업체를 선정했지만, 최근에는 해당 구청에서 감리자를 선정해 직접 현장에서 상주해야 철거를 진행할 수 있게 됐다.
그러다 보니 매수인이 원하는 시기에 철거를 할 수 있는 게 아니라 구청에서 감리자를 선정해 현장에 보내줘야 철거가 진행된다. 그리고 간혹 철거 안전관리 강화로 인한 카메라를 설치하는 경우도 발생이 돼 예전보다는 비용이 다소 올라갔다.
이러한 이유로 인해 매도자나 매수자가 잔금 전 철거조건으로 계약을 한다면 철거 기간을 1, 2달 여유 있게 설정을 해 잔금날짜를 조정하면 된다. 물론 계약서에는 특약 사항에 “매수인의 요청으로 본 건물은 잔금 전에 철거하기로 한다”는 문구가 들어가야 한다.
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