부동산 가두리를 아십니까

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심형석 교수의 부동산 진단&분석

부동산 가두리를 아십니까

부동산 거래시장 선진화 위해선 수요자들 노력이 가장 중요

심형석 필진페이지 + 입력 2020-07-27 17:24:12

자본주의 사회에서 모든 사업자들은 싫든 좋든 경쟁을 경험한다. 최근엔 무한 경쟁이라는 단어까지 언급될 정도로 시장의 경쟁은 갈수록 더 치열해지고 있다.

그럼에도 불구하고 경쟁은 꼭 필요하다. 더 나은 제품과 서비스가 탄생하기 때문이다. 나아가 시장을 혁신시키고 경제성장을 이끈다. 결국 경쟁은 사업자에게는 피곤한 일이지만 고객 측면에서는 좋은 제품을 더 저렴하게 얻을 수 있고 같은 금액으로 더 좋은 서비스를 누릴 수 있게 만든다. 고객의 입장을 생각하면 자본주의 사회에서의 경쟁은 당연하며 유익하다.

안타깝게도 부동산시장을 언급할 때는 경쟁이나 혁신이라는 단어가 잘 언급되지 않는다. 부동산은 고정돼 있는 상품이라는 특성으로 인해 시장경쟁에서 빗겨나 있는 측면이 크다. 지역을 벗어난 어떠한 사업행위도 의미가 없어진다. 부동산과 관련된 벤처들이 많이 생기고는 있지만 대부분은 부동산 정보를 가공해 유통시키는 데 집중되어 있다.

실제 거래단계를 혁신시키고 새로운 가치를 창출하는 벤처기업들은 찾아보기 어렵다. 한국프롭테크포럼의 자료(2020 PropTech List Book)에 따르면 186개 회원사 중 부동산정보를 제공하는 Property Marketing Solution 기업이 다수를 차지하고 있으나 거래와 관련된 Property Management Solution 기업은 단 8개에 불과하다. 물론 이중에서도 다수 기업들의 사업영역은 거래보다는 정보 유통에 가깝다.

움직일 수 없는 상품이라는 특성으로 인해 모든 부동산 거래행위는 지역에서 이루어진다. 지역에 한정된 상품으로 인해 생기는 가장 큰 문제 중 하나는 사업자들이 담합할 가능성이 커진다는 점이다. 처음엔 어느 정도의 경쟁이 존재하지만 이런 경쟁이 ‘제 살 깎기’란 인식이 생기면 자연스럽게 지역 내 사업자모임이 생기게 된다. 근처에 있으니 이런 유인도 더 커지는 것이다.

특히 새롭게 개발이 이루어진 도시에서 이런 경향이 강한데 부동산업계에서는 통칭해 ‘사모임’이라고 표현한다. 부동산 수요자들은 잘 모르지만 이 사모임의 입회비는 상상을 초월한다. 적게는 몇 천 만원에서 많게는 억이 넘어가는 수준이다. 엄청난 수준의 입회비는 불법에 가까운 행위도 감수할 수밖에 없게 만든다. 이런 사모임이 주로 하는 일들이 합의해서 중개보수를 높이고 사모임의 회원들 위주로 지역 부동산거래가 이루어지도록 만드는 것이다. 최고 중개보수요율인 0.9%를 쉽게 이야기하고 호황기임에도 불구하고 집값이 박스권에서 움직이는 지역들은 대부분 사모임의 담합행위가 강하다는 의심을 받는 곳이다.

이런 사모임들은 집주인들에게 직접적인 피해를 입힌다. 집주인 입장에서는 몇 천만원 심지어 몇 억원을 손해 보는 일이지만 사모임에 속해있는 개업공인중개사들의 보수에 미치는 영향은 적다. 오히려 아파트 가격을 박스권에서 유지하면 거래도 잘되니 훨씬 이득이 된다. 개업공인중개사(broker)들은 아파트 가격을 낮추는 것이 거래에 도움이 되지만 이것이 이렇게 의도적이고 집단적으로 이루어지면 이야기가 달라진다. 이런 행위를 통칭해 ‘가두리’라고 하는데 호재가 많은 지역임에도 불구하고 가격이 잘 오르지 않는 곳은 여러 이유가 있지만 부동산 가두리의 영향도 큰 역할을 한다.

현장에서는 이런 부동산 사모임의 영향으로 아파트 매매가격이 30%까지 저평가될 수 있다는 의견도 있다. 가끔씩 이런 사모임에 대항하는 개업공인중개사분들이 나타나기도 하지만 이들의 집요함에 사라지기 일쑤다. 강서의 우대빵과 청라의 청집사가 새롭게 이들에게 맞서며 “반값 중개수수료와 두 배 서비스”를 내걸고 활동 중인데 현재까지도 사모임들의 엄청난 방해와 맞서는 중이다.

사모임들은 은밀하게 운영돼 겉으로는 등산회, 조기축구회 등으로 알려져 있다. 집주인들이 그 실체를 눈치 채고 항의하면 협동조합 등 선의의 단체로 위장하기도 한다. 하지만 중개보수에서 매매 금액까지 사모임이 개입한다는 점을 유추해보면 담합이라는 의심을 지울 수가 없다. 최근에는 지역별 부동산 단톡방들이 늘어나면서 이들의 행태가 알려져 아파트 단지를 중심으로 비난하는 현수막들이 걸리기도 한다.

사모임들을 없애고 부동산 거래시장을 선진화하기 위해서는 고객(부동산수요자)들의 깨어있는 노력이 가장 중요하다. 중개보수는 미리미리 협의하고 집주인들의 자산을 본인의 것처럼 존중하는 개업공인중개사들에게 중개를 의뢰하는 것이다. 악화가 양화를 구축하는 것이 아니라 양화가 악화를 몰아내도록 만들어야 한다. 부동산거래시장이 선진화되지 못한다면 금융(대출), 인테리어, 이사 등 관련 산업 또한 어려움을 겪을 수밖에 없다. 부동산거래시장의 후진성에 실망한 집주인들은 개업공인중개사 사무실을 여전히 복덕방이라 부른다. 3만달러 시대 왜 이런 명칭이 지속되는지 공인중개사분들은 다시금 생각해봐야 할 것이다.

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