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지렛대하면 고대 그리스과학자 아르키메데스가 떠오른다.
"나에게 서 있을 자리를 달라, 그러면 나는 지레를 이용해 지구를 움직일 것이다“하며 금융권이나 부동산 투자에 있어 지렛대 효과로 회자되고 있다.
기업을 경영하면서 혹은 고가의 부동산을 사면서 금융권에서 돈을 빌리면서 투자를 하면 차입금이라기보다는 레버리지(leverage)라고하며 지렛대 효과라 한다.
기업을 경영하는 홍길동이 자기자본 1억원으로 1년에 1000만원 순수익을 올리면 홍길동의 자기자본 수익률은 10%이다.
홍길동이 금융권을 통해 5000만원을 차입하고 차입금에 대한 이자율이 1년에 10%로 가정하고 자기자본 5000만원으로 1년에 1000만원 순수익을 올리게 되면 자기자본수익률은 30%이다.
기업 경영에 있어 차입금의 지렛대 효과는 자기자본으로 자기자본수익률을 높이면 정의 효과라 한다.
보통 사람 홍길동이 알뜰살뜰 아끼고 저축해 1년에 2000만원을 저축해 15년만에 3억원을 모았다고 해 수도권 소재 5억원짜리 아파트를 분양받으려면 25년을 저축해야 된다.
문제는 5억원짜리 아파트가 25년 후에 어떻게 변할지 아무도 모른다는 것이다.
미래의 아파트 가격 예측이 불가능해 홍길동은 불안정한 주거를 피하기 위해 금융권을 통한 대출로 부족한 부분(2억원)을 채워 주택을 마련한다.
집값을 잡기위한 전방위적 압박으로 부동산 투자를 잡기위한 방편으로 일명 갭(gap)투자를 잡는다고 한다.
갭(gap)투자란 용어를 창출한 부동산 실물시장과 과세당국에 놀랍고 부동산에 무관심한 일부 사람들은 갭(gap)투자가 무엇이냐고 묻는다.
갭(gap)투자란 최소의 자본으로 최대 효과를 내는 지렛대 효과로서 주택시장에 있어 전세보증금이 높은 주택을 구입해 최소자본으로 시세차익을 목적으로 투자하는 것이다.
수도권 소재 주택매매가 7억원짜리에 전세보증금 6억원인 경우 1억원의 여유자금이 있는 홍길동은 7억원짜리 주택을 전세보증금 6억원을 이용해 주택을 장만한다.
7억원 주택을 구입한 홍길동은 운이 좋은지 2년 후 8억5000만원으로 주택을 매매해 1억5천만원 매매차익이 발생해 전세낀 투자 일명 갭(gap)투자에 지속적인 관심을 갖게 된다.
투자에는 순기능과 역기능이 함께 존재한다.
주택에 대한 갭(gap)투자는 대부분 경제 호황기에 이루어진다. 이를 두고 매매가 폭락으로 전세보증금을 회수 못하는 깡통주택에 대한 대책이 전무한 상태에서 항상 오른다는 전제하에 이루어지는 부동산규제는 환영받지 못한다.
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