부동산투자, 먼저 프레임을 살펴라

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심형석 교수의 부동산 진단&분석

부동산투자, 먼저 프레임을 살펴라

부동산 시장 주기성·순환성 가져…“바람의 방향과 세기 살필 때”

심형석 필진페이지 + 입력 2020-06-15 16:50:41

부동산시장은 주기성과 순환성을 가진다. 부동산과 같은 자산시장은 끝없이 오르지만 않고 하염없이 떨어지지만 않는 상승과 하락을 반복한다. 그리고 이러한 상승과 하락은 한 번(주기)에 끝나는 것이 아니고 계속 반복(순환)된다. 2013년 언론과 방송에서 주최한 부동산 관련 토론회의 주제는 ‘부동산 폭락할 것인가’가 대부분이었다. 당시 2014년부터 시작된 아파트 가격의 상승을 예측한 전문가는 거의 없었다. 주기성과 순환성이라는 기본을 망각한 것이다.

대부분의 부동산전문가는 예측을 하는데 익숙하지 않다. 본인만의 투자전략을 가지지 못한 탓이다. 예측에 서툴다보니 큰 사건이 벌어지면 이를 중계하기에 바쁘다. 코로나19 확산이 시작되면서 대부분의 부동산전문가들은 서울아파트 가격이 큰 폭의 조정이 시작될 것이라 중계했다. 당시에는 맞는 듯한 이야기였고 많은 호응을 얻었지만 시장은 정반대의 결과로 진행되는 듯하다. 코로나 확산이 끝나지 않았음에도 불구하고 서울아파트 가격은 강한 회복의 움직임을 보이고 있다. 이런 실수를 줄이기 위해서는 과거를 복기할 필요가 있다. 먼저 참여정부 때를 살펴보자.

2001년부터 강남 재건축을 중심으로 서울의 아파트 매매가격이 빠르게 회복되었다. 하지만 2003년 말에서 2005년 초까지는 이런 회복의 흐름에 제동이 걸렸다. 한국감정원에 의하면 2004년 전국의 아파트 매매가격은 0.61% 하락하기까지 했다. 수도권 중 경기도의 하락폭(-3.55%)이 서울(-0.95%)에 비해 상대적으로 더 컸다.

<2004년 수도권 아파트 매매가격 변동률>

지역별	전국	서울	경기	인천
매매가격 변동률	-0.61%	-0.95%	-3.55%	-2.48%

※ 한국감정원

부동산 가격 상승 전반기와 하반기로 나눌 수 있어

이러한 가격하락도 잠시 2005년부터 다시 급격한 상승이 시작된다. 이것을 패턴이라고 할 수 있을까. 주기성과 순환성이라는 부동산자산 가격의 변화가 어떤 일정한 틀을 가지고 있느냐는 말이다. 만약 그렇다면 2001년부터 시작된 가격상승을 전반기라고 할 수 있고, 2005년부터 시작된 가격상승은 하반기라고 부를 수 있을 것이다.

부동산자산 가격의 변동에 전반기와 하반기가 나누어지는 이유는 분양에서 입주까지 최소 3년 이상이 소요되는 고유한 특성 때문이다. 2001년 부동산시장이 IMF의 그늘을 벗어나 회복되자 주택사업자들은 분양을 대폭 늘렸다. 분양물량의 대부분은 경기 외곽지역, 당시에는 용인이 대표적이었다. 지금도 마찬가지지만 서울 내에서는 재건축·재개발사업을 제외하고는 아파트를 공급할 수 있는 방법이 없기 때문이다. 이 물량들이 3년 후부터 순차적으로 입주하면서 부동산시장에 부정적인 영향을 끼치게 된다.

정부의 규제 강화도 한몫을 한다. 2~3년 올랐으니 무언가 센 걸 시장에 내놓아야 할 시점이다. 2003년에만 굵직한 부동산대책이 여러 차례 나왔는데 10.29대책이 가장 강력했다. 2017년에 발표된 8.2부동산 대책과 흡사한 10.29대책으로 투자자들의 심리가 크게 위축되었다. 하지만 이런 강력한 규제들도 2005년부터 다시 시작된 하반기의 가격상승을 막지는 못했다. 왜 다시 올랐을까. 그리고 어디가 많이 올랐을까.

2003년 말 2004년 초에 입주하여 목숨만 연명하던 경기 외곽 아파트의 전세매물이 사라지면서 전세가격이 상승한다. 전세가격이 오르면서 마이너스 프리미엄에 시달리던 매매가격 또한 올랐다. 전월세전환율이 올라가니 적은 비용으로 레버리지 투자가 가능해 투자자들 또한 몰려든다. 하반기 아파트 매매가격은 서울 도심보다는 경기지역이 상대적으로 높았다. 2001년 이후 경기지역은 서울에 비해 적게 올랐고 2004년에는 오히려 하락폭이 더욱 컸기 때문에 부동산시장이 회복되자 서울을 향해 빠르게 키 맞추기를 한 것이다. 상승폭이 극대화된 2006년 하반기 고양시는 무려 22.42%의 상승률을 보여 강남3구를 압도한다. 그동안 소외되었던 서울 외곽의 아파트들이 전세가격 상승으로 인해 본격적인 가격 상승의 대열에 합류하고 서울 도심과의 가격 차이를 빠르게 메워나가는 측면도 추가되었다.

Again 2005년

2018~2019년은 과거 2004년 시기와 흡사하다. 정부의 강력한 규제와 공급물량 과다로 인해 쉬어가는 시기였다. 이후 2020년부터 과거와 마찬가지로 상승할 가능성이 높다. 공급물량이 몰렸던 동탄2신도시의 전세 물량이 해소되고 가격이 오르기 시작한 것 또한 2019년 하반기부터다. 2020년 들어 수도권 외곽지역의 가격 상승세가 무서운 것 또한 참여정부 시기와 유사하다고 볼 수 있다. 그리고 이러한 상승세는 2023년 이후까지 지속될 것으로 예상할 수 있다. 2013년 8월부터 시작된 부동산시장이 2001년과 마찬가지로 주기성과 순환성이라는 부동산 자산의 특성을 반영한다면 그럴 것이란 의미다. 물론 이러한 예측이 현실과 일치하지 않을 수도 있다. 하지만 부동산투자에서는 먼저 숲을 보고, 나무를 보는 것이 실수를 줄이는 길이다. 매수하려는 해당 부동산에만 너무 집중하면 그 뒤에 밀어닥칠 상승장(하락장)을 놓치는 우를 범할 수 있다. 지금은 불어오는 바람의 방향과 세기를 살펴야지 눈앞의 파도에 집중할 때가 아니다.

<2020년 1~5월 동안 수도권 아파트 매매가격 상승률 상위지역>

구분	1위	2위	3위	4위	5위	6위	7위
지역	수원시 팔달구	수원시 권선구	수원시 영통구	군포시	구리시	용인시 수지구	수원시 장안구
상승률	16.25%	15.25%	15.00%	12.90%	12.01%	11.33%	10.32%