투자의 성공요소는 실력보다 확률이 더 중요하다

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이제성의 성공투자비밀

돈 벌 확률, 주식시장 낮고 부동산 시장 높다

이제성 필진페이지 + 입력 2020-05-09 16:35:56

일전에 필자는 준비도 실력도 없는 투자는 도박이라고 언급했다. 그래서 수영에 비유해서 투자의 세계는 안전한 수영장에서 전문가에게 발차기부터 차근차근 배워야한다고 했다.

투자는 준비와 실력을 갖춘 상태에서 돈을 투자하는 것으로 돈을 벌 확률은 70% 이상이다. 반면에 투기는 준비와 실력이 조금 부족한 상태에서 돈을 투자하는 것이며 돈을 벌 확률이 50% 내외이다. 도박은 준비와 실력이 없거나 많이 부족한 상태에서 돈을 벌려는 행위를 말하는 것으로 돈 벌 확률은 30% 이하라고 정의했다.

수영으로 비유로 다시 설명하면 수영장에서 1.5km 이상을 헤엄치는 사람이 한강 1km를 헤엄쳐 가는 것은 큰 위험이 없다. 이것을 투자의 관점에서 확률을 감안하여 표현하면 투자라 할 수 있다. 이런 사람들은 물살이 약간 있거나 강폭이 조금 늘어나도 큰 무리가 없기 때문이다.

수영장에서 1km를 헤엄치는 사람이 한강 1km를 헤엄쳐 간다면 물살이 잔잔하면 큰 무리 없이 한강을 건너갈 수 있다. 문제는 물살이 약간 거세지거나 물이 조금 불어 한강 폭이 1km를 넘는다면 위험할 수도 있다. 확률적으로 한강을 건널 수도 있고 못 건널 수도 있기 때문에 그런 투자행위를 투기라 한다.

수영장에서 500m 정도 가는 사람과 수영을 전혀 배우지 않고 한강을 건너는 사람은 한강을 건너가지 못하고 물에 빠져 위험하다. 투자로 비유한다면 투자하는 즉시 원금 손실 보는 사람이다. 그런 사람들이 하는 위험한 투자행위를 도박이라 한다.

그런데 투자는 한강처럼 끝이 보이는 세계만 있는 것이 아니다. 바다의 망망대해처럼 끝이 안 보이는 곳에서 이루어지는 것이 보통의 투자행위이다. 바다에서 수영을 배운 사람은 가까운 곳에 섬이나 육지가 있다면 수영실력이 도움이 되지만 망망대해에서는 도움이 거의 되지 않는다. 오히려 자만으로 더 위험할 수도 있다.

망망대해 바다에서는 수영을 잘하는 사람의 생존 확률 보다 구명조끼를 입고 있는 사람의 생존확률이 더 높다. 망망대해 바다는 한강 건너가기처럼 수영실력이 중요한 것이 아니라 바다에서 오래 버티기가 중요하기 때문이다. 사실 투자도 이와 비슷하다. 그래서 투자는 실력도 중요하지만 더 중요한 것은 확률인 것이다.

금융기관 종사자 중 월급 받는 저축은행지점장, 은행지점장, 증권회사지점장을 비교하면 자기 집이 없는 비율은 증권회사 지점장이 가장 높다. 많은 증권회사 지점장들이 잘못된 투자로 집을 잃어 버렸기 때문이다.

그런데 평균 투자실력은 증권회사 지점장들이 제일 높다. 투자실력이 제일 좋은 증권회사 지점장들의 자기 집 보유비율이 가장 낮은 것은 투자를 하는 사람들에게 많은 시사점을 준다. 그것은 돈을 버는 것은 투자실력보다 성공확률이 더 중요하다는 사실이다.

남자보다 여자들이 투자를 더 잘하는 것도 많은 이야기를 하는 과정에서, 우리 동네는 정말 살기 좋아, 왜냐하면 가까운 곳에 지하철이 들어올 예정이야, 게다가 학군과 학원이 좋아, 병원도 훌륭해 등 대화 중 오가는 이런 저런 정보 모두가 투자를 성공시키는 요인들이기 때문에 돈 벌 확률이 높다.

그래서 작은 돈은 남편이 직장에 다니면서 벌고 큰돈은 저축한 돈을 굴리는 아내분이 만드는 가정이 많다. 그래서 돈 관리는 일반적으로 아내가 한다. 보통은 남자가 치열하게 직장생활과 사회생활을 하여 금융지식이나 투자지식이 많다. 그럼에도 불구하고 재산을 불리는 것은 여자들의 역할이 크다. 그 이유가 여자들은 돈을 벌 확률이 높은 곳에 주로 투자하기 때문이다.

투자의 세계에서 실력은 무척 중요하다. 그러나 실력보다 더 중요한 것은 확률이다. 돈 벌 확률이 주식시장은 낮고 부동산시장은 높다. 그래서 주식 투자로 인한 거지와 부동산 투자로 인한 부자가 많이 생겨나는 것이다.

부동산 시장에서 아파트는 돈을 벌 확률이 높은 재산이다. 돈을 벌 확률이 높기 때문에 많은 사람들이 아파트에 투자하는 것이다. 많은 사람들이 아파트로 몰리다 보면 아파트 투기가 되어 손해 보는 사람도 때때로 생긴다.

부동산 중에 가장 큰 돈을 버는 곳은 환금성이 보장되는 땅이다. 특히 인구가 몰리는 역세권 땅이다. 서민들은 역세권 땅 값이 비싸기 때문에 역세권 땅 주인이 되는 꿈을 엄두를 내지 못하고 포기한다.

그런데 관점을 달리하면 지금은 역세권이 아니지만 미래에 역세권이 되는 곳에 투자하면 역세권 땅 투자도 할 수 있다. 즉 시간에 투자하면 미래의 역세권 땅주인이 되는 것이다. 지금도 미래의 역세권은 꾸준히 생긴다. 그래서 아직도 돈을 벌 기회가 있다는 것이다.

아무리 땅의 수익이 높다하더라도 수도권을 벗어난 투자는 신중해야 한다. 수도권은 대한민국 인구의 50% 이상, 경제의 약 80%가 집중돼 있다. 사람과 돈이 몰려있는 이곳에 투자하는 것은 성공확률이 높다. 그러나 수도권을 벗어난 지역은 인구도 적고 돈도 적기 때문에 성공확률이 낮다. 그렇기 때문에 수도권 밖의 땅 투자는 더욱 신중해야 한다.

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