아파트 시장에도 ‘산이 높으면 골이 깊다’

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이제성의 성공투자비밀

풍선효과의 끝, 하우스 푸어에 대비하자

이제성 필진페이지 + 입력 2020-03-01 18:36:57

정부는 아파트 가격의 폭등을 이유로 국민들과 전쟁을 벌이고 있다. 전쟁은 적군과 벌이는 것인데 아파트 가격 폭등을 잡겠다고 보유세, 양도세 강화 등 세금과 대출규제 등을 무기로 내세우며 정부가 국민과 전쟁을 벌이는 한심한 짓을 하고 있다.

지금 상황은 이렇게 비유해 볼 수 있다. 누군가 실수로 산에 불을 질렀다. 그 불이 큰 산불이 되어 온 산을 번지자 실화범은 제 탓이 아니라 건조한 날씨와 바람 때문이라고 핑계를 댄다. 그리고 불이 더 번지지 않도록 집집마다 물을 퍼나르며 불을 꺼야 한다고 오히려 큰 소리 치는 격이다.

정부는 아파트 가격의 폭등원인이 투기세력 때문이라고 진단했다. 정말 한심한 진단이다. 잘못된 진단 때문에 정부의 20번째 부동산대책으로도 아파트 가격의 안정화대책은 실패했다. 필자가 생각하는 아파트 폭등 원인은 다음과 같다. △재건축과 재개발 요건의 강화로 인한 신규공급의 부족 △양도세 강화에 따른 유통공급의 부족 △풍부한 유동자금 △사상최저의 저금리 등이다.

그런데 그 산불은 거의 온 산을 다 태우고 꺼질 전망이라는 것이 필자의 생각이다. 그 이유는 풍선효과 때문이다. 풍선은 한곳을 누르면 다른 곳으로 계속 바람이 이동하면서 부풀어 오른다. 그래서 강남3구에서 시작하여 마·용·성, 노·도·강, 수·용·성, 오·동·평 계속 새로운 풍선이 만들어진다. 풍선 안에 있는 공기는 유동자금을 말한다. 풍선 안에 있는 공기는 저절로 빠져나가질 않는다.

정부는 풍선을 쥐어짜면 풍선 안에 있는 공기가 빠져 나가는 줄로 착각한다. 그리고 풍선 안에 있는 공기가 금융시장 특히 주식시장으로 옮겨 가기를 바라지만 똑똑한 국민들은 그럴수록 오히려 주식시장에 있는 돈을 인출하여 부동산 시장으로 옮긴다. 돈은 수익을 쫓아가는 생물이기 때문이다.

풍선효과의 끝은 과연 무엇일까? 필자는 하우스푸어로 갈 것이라고 본다. 그 이유는 노무현대통령 시절 공급 없는 규제정책의 결말을 우리는 이미 보았기 때문이다. 아파트 공급 없는 규제정책은 국민들에게 아파트를 갖게 하는 욕망을 불러 일으켰고 그 결과 아파트 가격이 폭등했다.

노무현 대통령 시절 경기는 좋지 않은데 아파트 가격은 폭등하였다. 끝없이 오를 것만 같았던 아파트 가격은 계속된 정부의 강력한 부동산 대책으로 인해 어느 순간 아파트 매매가 잘 안 되는 순간이 왔다. 아파트 매매가 안 되는 순간부터 가격이 점점 하락하면서 하우스푸어의 시작이 되었다. 2008년 미국에서 시작된 금융위기가 하우스푸어의 기폭제가 됐다.

그렇게 시작된 하우스푸어의 고통은 이명박 정부가 끝날 때까지도 해결되지 않았다. 박근혜정부 때 하우스푸어의 고통은 해결되었지만 많은 중산층이 하층민으로 전략한 다음에 해결될 정도로 오랜 시간이 걸렸다. ‘산이 높으면 골은 깊다’는 주식시장의 격언이 아파트에도 그대로 적용된 것이다.

현재 문재인 정부의 상황도 경기는 안 좋은데 아파트 가격은 폭등하는 것이 노무현 대통령 때와 매우 유사하다. 또 2019년 중국에서 시작된 신종 코로나바이러스(우한코로나)의 위기가 2008년 미국에서 시작된 금융위기와 유사하다는 생각을 지울 수가 없다. 그래서 필자는 하우스푸어에 대비하자고 말하고 싶다.

우한코로나 여파로 취약한 자영업부터 무너지고 있다. 아파트 가격의 폭등으로 많은 서민들이 이러다 평생 집을 못 살 것 같은 공포감에 서둘러 아파트를 구입한 사람들이 많다는 것이 필자의 생각이다. 공포감에 서둘러 빚을 내어 아파트 매수한 사람 중에 자영업 하는 분들의 재무상태가 특히 취약할 것으로 보인다. 급매물이 나올 가능성이 많아 보이는 이유다.

많은 중소기업 역시 이미 곤란한 사항에 빠지고 있다. 자영업과 중소기업에게 도움이 되는 추가 금리인하는 아파트 가격의 폭등을 불러 올 가능성이 많기 때문에 사용하기가 쉽지 않아 보인다. 새로운 상황에 능동적으로 대처하자. 조심해서 나쁠 것이 없다. 투자는 수익이 먼저가 아니라 원금을 지키는 것이 먼저이기 때문이다.

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